Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Kat malikleri kurulu iptali, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.33’de düzenlenen bir dava türüdür. Her bağımsız bölüm sahibi, kat malikleri tarafından alınan kararların iptal için dava hakkı tanınmıştır. 

Kat maliklerin toplantının usulüne uygun yapılmaması, yönetim planına veya KMK’ya aykırılık başlıca dava sebepleridir. Özellikle artan kentsel dönüşüm süreçleriyle birlikte hukukumuzda sık rastlanılan bir dava türüdür.

Bu içerikte, kat malikleri genel kurul kararının iptali sebepleri, davanın nasıl açılması gerektiği konusunda detaylı bilgi paylaşılacaktır. 

Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Ettirebilir?

Kat maliklerin kurulunun amacı, apartman veya site yönetimi konusunda her bağımsız bölüm sahibini ilgilendiren kararların alınmasıdır. Bu kararlar her bağımsız bölüm sahibini ilgilendirmektedir. 

Kat malikleri kurulu kararının haklarını ihlal ettiği ve hukuka aykırı olduğunu düşünen kat malikleri tarafından kat malikleri genel kurul kararının iptali davası açması gerekmektedir. 

Kat Malikleri Kurulu İptali Sebepleri Nelerdir?

Özellikle kentsel dönüşümde usulüne aykırı toplantılar, genel giderlerin aşırı fazla olması veya ortak alanların belirlenmesine yönelik kararlar bu davalara konu olmaktadır. Genel olarak site veya apartman genel kurul kararının iptalinin başlıca hukuki sebepleri şunlardır:

• Usulsüz Toplantıya Çağrı: KMK m.29 kat malikler kurulunun ne zaman toplanacağı düzenlenmiştir. Önemli bir sebebin varlığı halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplantı yapılabilir. Bu şartların sağlanmaması topaltının iptal sebebidir. 
• Usule Aykırı Tebligat: Kat maliklerin toplantıya en az 15 gün önce kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla ve gündem belirterek çağırılması gerekir. 
• Toplantı veya Karar Nisabının Sağlanmaması: KMK m.30 uyarınca kat malikleri sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Bununla birlikte özel karar nisapları vardır. Örneğin merkezi ısıtmadan feri ısıtmaya geçmek için oy birliği aranır. Bunun gibi gerekli nisapların sağlanmaması kat malikleri kurulu iptalini gerektirir.
• Yönetim Planına Aykırılık: Kat maliklerin yönetim planına aykırı karar alması mümkün değildir. KMK m.28 uyarınca yönetim planının değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekmektedir. 
• Yasaklı İşlerde Karar Alınması: KMK m.24’te yasaklı işler düzenlemiştir. Örneğin; mesken olarak kullanılan yerlerde hastane, dispanser açılması mümkün değildir. Yasaklı işlerde alınan kararların kat malikleri kurulu iptalini gerektirir.
• Cezai Şartlar: Kat maliklerine cezai şart olarak para ödenmesi talep edilmesi mümkün değildir. Nitekim, yapma borçlarına cezai şart bağlanamaz. Bu sebeple apartman genel kurul toplantısı iptali gerekir. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptal Davasının Tarafları

Kat malikleri kurulu kararının iptal davasının tarafları şu şekildedir:

• Davacı Taraf: Kararın iptal edilmesini talep eden bir veya birden fazla kat malikidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, malik olma zorunluluğudur. Kiracıların kat malikleri kurulu kararının iptal davası açamaz. 
• Davalı Taraf: Uygulamada en sık rastlanılan sorun kat malikleri genel kurul kararının iptali davasının kime karşı açılacağıdır. Dava yönetici veya site yönetimine karşı açılabileceği gibi, tüm kat maliklerine karşı da açılması mümkündür. Ancak, sadece birkaç kat malikine dava yöneltilmesi mümkün değildir. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Süresi

KMK .33 hükmü toplantıya katılan ve katılmayan malikler için farklı süreler öngörülmüştür. Yargıtay’ın bazı uygulamalarında da süre şartı aranmamaktadır:

• Toplantıya Katılanlar İçin: KMK m.32 uyarınca toplantıya katılıp ve olumsuz oy kullanan kat malikleri için 1 ay içerisinde iptal davası açması gerekmektedir. 
• Toplantıya Katılmayanlar İçin: Toplantıya katılmayan malikler, kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kat malikleri kurulu kararının iptali davası açması gerekir. Ancak, kararın alındığı tarihten itibaren 6 ay geçmemiş olması gerekir. 
• Süreye Tabi Olmayan Kararlar: Özellikle yok hükmünde olan ve KMK’ya aykırı kararlarda Yargıtay zamanaşımı süresini dikkate almamaktadır. Özellikle yasaklı işler hakkında karar alınması buna örnektir. 

Burada dikkat edilmesi gereken husus; toplantıya katılan maliklerin, iptalini istediği karara olumsuz oy kullanmış olması gerekir. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Site veya apartman genel kurul kararının iptali davasının ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde açılması gerekir. Kesin yetki kuralı olup, farklı bir yerde dava açılması halinde usulden dava reddedilmesine yol açmaktadır. 

Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri Kararlarının İptali

Özellikle artan kentsel dönüşümde birlikte kat malikler kurulunun iptali davasında artış yaşanmıştır. 6306 Sayılı Kanun kapsamında kat malikleri riskli yapılar hakkında salt çoğunlukla karar alabilmektedir. Ancak, karara katılmayan malikler açısından toplantı tutanağı tutulması gerekir. 

Kentsel dönüşümde müteahhitle sözleşme imzalamaktan imtina eden maliklerin paylarının satışı için kat malikleri kararının tutanağı aranmaktadır. Bu sebeple usulüne uygun toplantı yapılması son derece önemlidir. Bu durum kentsel dönüşümde imza vermeyen malikler açısından hak arama imkanı yaratmaktadır.

Konu hakkında daha fazla bilgi için “Kentsel Dönüşüm” adlım makalemizi inceleyebilirsiniz. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Arabuluculuğa Tabi Midir?

01.09.2023 tarihinden itibaren kat malikleri kurulu kararının iptali davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Dava şartı olup, arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilmektedir.

Burada yaşanan sorun kat maliklerin isim veya soy ismi bilinmiyorsa arabuluculuğa nasıl başvurulacağıdır.

Doğrudan yönetici, site yönetimi veya toplu yapılarda ise ada temsilciler kuruluna karşı başvuru yapılması mümkündür.

Bu imkanlar da yoksa öncesinde mahkemeden delil tespitiyle tapu kayıtlarının celbi gerekmektedir. 

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Yargılama Süreci

KMK m.33 hükmü hâkimin ilgilileri dinledikten sonra; KMK ve yönetim planına göre karar vereceğini düzenlemiştir. Bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine derhal karar verileceği düzenlemiştir.

Kat malikler kararının iptal sebebi genel giderlere katlanmadan kaynaklaması gibi hallerde dosyaya bir bilirkişi atanmaktadır.

Hukuk büromuzda kat mülkiyet hukuku alanında uzman bilirkişilik eğitimini tamamlamış avukatlar tarafından hizmet verilmektedir.

Alanında uzman kişilerden destek almak için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz. 

Sonuç

Kat malikleri kurulu kararının iptali, anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılan bir dava türüdür. Toplantıya çağrının usulüne uygun yapılmaması, KMK veya yönetim planına aykırı kararlar, toplantı nisaplarına uyulmaması başlıca iptal sebepleridir.

Dava açılmadan önce zorunluğu arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. 

İptal talebi kat maliklerden bir veya birkaçı tarafından talep edilmesi mümkündür. Kat malikler kurulunun iptali davası, yönetici veya diğer tüm kat maliklerin davalı olarak gösterilerek açılması gerekmektedir. 

Hukuk büromuzda kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bilirkişilik eğitimini tamamlamış avukatlar tarafından hizmet verilmektedir.

Bu alanda uzman destek almak için bizlere ulaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular