Kentsel Dönüşüm Nedir? Süreç ve Azınlık Hakları

Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan ya da ekonomik ömrünü tamamlamış binaların tespit edilip yıkılarak veya güçlendirilerek yeniden yapılandırılması sürecidir. Süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiş olup uygulamada hem teknik hem de hukuki birçok aşamayı barındırır.

Bu süreçte kat maliklerinin, arsa sahiplerinin ve azınlıkta kalan hak sahiplerinin karşılaştığı hukuki sorunlar oldukça çeşitlidir. Riskli yapı tespitinden itiraz süreçlerine, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kira yardımına kadar her aşamada dikkat edilmesi gereken kurallar bulunmaktadır.

Bu yazıda kentsel dönüşümün hukuki temellerini, uygulama adımlarını ve hak sahiplerinin sahip olduğu itiraz ile dava yollarını ele alıyoruz. Sürecin herhangi bir aşamasında yaşanabilecek uyuşmazlıklarda SK Hukuk & Danışmanlık olarak hukuki destek sağlıyoruz.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, en genel tabiriyle deprem riski altında olan yapıların yenilenmesi ve afet riskine karşı dayanıklı hale getirilmesidir. Süreç, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup temel amacı deprem riski taşıyan binaların yeniden yapılandırılmasıdır.

Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm işlemlerinin başlayabilmesi için öncelikle riskli alan veya riskli yapı tespitinin yapılmış olması gerekir. Kanun'un m.2/1-d hükmünde riskli yapı; "Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" olarak tanımlanmıştır.

Bu tanım kapsamında metruk veya hâlihazırda kullanılmayan yapılar riskli yapı olarak nitelendirilmez; dolayısıyla bu tür yapılar kentsel dönüşüm kapsamına girmez.

Kentsel Dönüşüm Süreçlerinin Hukuki Temelleri

Kentsel Dönüşüm Yasaları ve Yönetmelikler

Kentsel dönüşüm uygulamalarının temel dayanağı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun uygulama yönetmeliğidir. Bunların yanında Belediye Kanunu'nun 73. maddesi de kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin düzenlemeler içermektedir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Rolü

Kentsel dönüşüm sürecinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aktif bir rol üstlenir. Riskli yapının tespiti, tespit sonrası yapılacak binanın projelendirilmesi ve projelerin onaylanması gibi birçok süreç Bakanlık nezdinde yürütülür. Bakanlık, riskli yapı tespitine karşı açılacak idari davalarda da davalı taraf olarak yer alır.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na bağlı olarak faaliyet gösterir. TOKİ, kentsel dönüşüme konu riskli yapıların yıkılması ve yeniden inşa edilmesi süreçlerinde de görev üstlenebilir.

Kentsel Dönüşüm Uygulama Adımları Nelerdir?

Riskli Yapının Tespiti ve Kesinleşmesi Nasıl Yapılır?

Bir yapının riskli olduğunun tespiti; başvuru, teknik inceleme, rapor hazırlanması ve raporun onaylanması aşamalarından oluşur. Başvuru hakkı arsa sahiplerine veya kat maliklerinden birine aittir; kiracıların kentsel dönüşüm başvurusu yapma hakkı bulunmamaktadır.

Riskli yapı tespiti için başvuru şu mercilere yapılabilir:

• Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü,

• Belediyeler,

• Bakanlığın yetkilendirdiği üniversiteler,

• Bakanlıktan izin almış yapı denetim kuruluşları.

Malikler tarafından yapılan riskli yapı başvurusunun masrafları yine malikler tarafından karşılanır. Bakanlık, maliklere tespit yaptırmaları için ayrıca süre tanıyabilir; bu süre içinde tespit yaptırılmazsa tespiti Bakanlık yapar ve masraflar tüm maliklerden hisseleri oranında talep edilir.

Tespit sonrasında hazırlanan rapor maliklere tebliğ edilir. Maliklerin, kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz etme hakkı vardır; itiraz edilmeyen riskli yapı kararları kesinleşir.

Kesinleşen riskli yapı kararı sonrasında yapının yıktırılması için maliklere altmış günlük süre tanınır. Yapı yıkıldıktan sonra, daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona erer.

Mülkiyet Sahipleriyle İletişim ve İkna Süreci Nasıl İşler?

Riskli yapının tespitinden sonra malikler; binanın güçlendirilmesi, yıktırılması veya yeni bir yapı inşa edilmesi seçeneklerinden birini tercih edebilir. Yıktırılmasına karar verilen yapılar için malikler, altmış gün içinde en az üçte iki çoğunluk sağlayarak ortak bir karar almak zorundadır. Bu kapsamda alınabilecek kararlar şunlardır:

• Parselleri birleştirme,

• Yeniden bina yaptırma,

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama.

Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kişiler Hakkında Uygulama Nedir?

İdare tarafından tanınan altmış günlük süre içinde maliklerin hisseleri oranında üçte iki çoğunlukla anlaşma sağlaması zorunludur. Bu çoğunluğa katılmayan maliklere alınan karar tebliğ edilir ve kendilerine karara katılmaları için on beş günlük ek süre tanınır.

Bu süre içinde de kentsel dönüşüme onay vermeyen kişilerin arsa payları açık artırma yoluyla satılır. Kentsel Dönüşüm Kanunu'nun m.6/1 hükmünün son cümlesinde şu ifadeye yer verilmiştir:

"Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ'ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır."

Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Nasıl Uygulanır?

Kentsel dönüşüm sürecinde yıkılan bina arsa haline dönüşür. Bakanlık, bu arsa üzerinde yapılacak işlemler için karar alınması amacıyla maliklere tebligat gönderir; kat maliklerinin, tebligatın ulaşmasından itibaren otuz gün içinde anlaşma sağlaması gerekir.

Maliklerin anlaşmaya varamaması halinde Bakanlık, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna başvurabilir. Bu nedenle kat maliklerinin, kentsel dönüşüm sürecini başlatmadan önce aralarında anlaşmaya varmış olması büyük önem taşır.

Kentsel Dönüşümde Hak Sahiplerinin Hakları Nelerdir?

Riskli Yapı Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Herhangi bir kat veya arsa maliki, kentsel dönüşüm başvurusu üzerine verilen riskli yapı kararına itiraz edebilir. Bakanlık veya idare tarafından verilen riskli yapı kararı hak sahiplerine tebliğ edilir ve tebligatın ulaşmasından itibaren on beş gün içinde itiraz hakkı kullanılabilir.

İtirazlar, üniversitelerin ilgili meslek disiplininden seçilecek dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta görevli üç üyeden oluşan bir kurul tarafından karara bağlanır. Riskli yapı kararına itiraz, kararın verildiği Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılır.

Riskli Yapı Kararının İptali Davası Nasıl Açılır?

İtirazın reddedilmesi halinde herhangi bir malik, riskli yapı kararının iptali için idare mahkemesinde dava açabilir. İdareye karşı açılacak davalarda genel süre altmış gün iken, Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki iptal davalarında bu süre otuz gündür.

Riskli yapı kararının iptali davası, yapının yıkımını durdurmaz; kanunda öngörülen altmış artı otuz günlük süreler işlemeye devam eder. Bu nedenle davayı açan hak sahiplerinin ayrıca yürütmenin durdurulmasını talep etmesi gerekir.

Yürütmenin durdurulması kararı için, sonradan telafisi güç bir zararın doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi aranır. Yapının afet riski taşıması nedeniyle, bu tür davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilmesi diğer idari davalara göre daha güçtür.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Ne Zaman Açılır?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karşılaşılan davalardan biri arsa payının düzeltilmesi davasıdır. Kat malikleri, yeni yapılacak binada, yıkılan binadaki metrekarelerine oranla diğer hak sahipleriyle adil bir pay dağılımı yapılmasını talep edebilir.

Örneğin kentsel dönüşüm öncesinde 120 metrekarelik bir eve sahip kişinin, yeni yapıda 80 metrekarelik bir eve sahip olan kişiden daha fazla pay alması gerekebilir. Ancak iki malikin arsa payı oranı eşitse, arsa üzerindeki değerleri de eşit kabul edilir.

Bu davanın açılmasına yol açan bir diğer durum, yıkılan yapıda gerçekte var olmayan kat maliklerinin bulunmasıdır; bu durum diğer hak sahiplerinin arsa payını olması gerekenden düşük gösterir. Dava, yeni yapı inşa edilmeden önce açılmalıdır; bağımsız bölümler tamamlandıktan sonra bu davanın açılma imkânı kalmaz.

Riskli yapının yıkılmasıyla birlikte mevcut bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü ve değeri artık hesaplanamaz hale gelir. Bu nedenle riskli yapı kararı kesinleşmeden önce dava açılması, delil tespiti yaptırılması ve ihtiyati tedbir talep edilmesi büyük önem taşır.

Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kişilerin Hakları (1/3 Azınlık Hakları)

Kentsel dönüşümde imza vermeyen ve üçte iki çoğunluğa katılmayan kişiler, bazı durumlarda hak kaybına uğrayabilir. Kanun, riskli yapıların yıktırılmasında kamu yararını üstün tutmuş ve üçte iki çoğunlukla karar alınabilmesinin yolunu açmıştır.

Buna karşılık üçte bir oranında azınlıkta kalan kişiler, istemedikleri bir sözleşmeye taraf olmak durumunda kalabilir. Ancak azınlıkta kalan hak sahipleri hukuken çaresiz değildir; mülkiyet haklarını korumak için başvurabilecekleri başlıca hukuki yollar şunlardır:

• Üçte İki Çoğunluğun Kararına Karşı İptal Davası: Kat maliklerinin anlaşması Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir. İmza vermeyen kişi; çoğunluğun gerçekte sağlanmadığı, kararın kendisine tebliğ edilmediği veya toplantının yetkisiz kişilerce yapıldığı gibi gerekçelerle Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.

• Müteahhitle İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası: Çoğunluğun müteahhitle imzaladığı sözleşme, imza vermeyen malik açısından mülkiyet hakkının ihlali niteliğinde olabilir; sözleşmede kendisine olması gerekenden az bir pay öngörülebilir. Bu durumda malik, Asliye Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin iptalini talep edebilir.

• Tazminat Davası: Çoğunluk kararının iptal ettirilememesi ve sözleşmeye katılmak zorunda kalınması halinde, payına oranla daha az hak elde eden kişi tazminat davası açabilir. Sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde, müteahhit ve diğer maliklere karşı Asliye Hukuk Mahkemesinden hakkının karşılığını talep edebilir.

• Açık Artırma ve Satış İşlemlerinin İptali: Kentsel dönüşüm kararına katılmayan azınlık pay sahiplerinin payları açık artırma yoluyla satılabilir. Satış işleminde usulsüzlük olduğunu düşünen hak sahipleri, otuz gün içinde işlemi yapan idareye karşı dava açabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Uygulamada kentsel dönüşüm süreci başlatılmadan önce bir müteahhitle anlaşma yapıldığı sıkça görülür; sürecin hızlı ilerlemesi için yıkılacak bina hakkında önceden karar alınması mantıklı bir tercihtir. İnşaat masraflarının tamamını karşılayamayan malikler genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalar.

Arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken dikkat etmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• Sözleşme imzalanmadan önce avan projenin imzalatılması,

• Sözleşme ve inşaat ruhsatı süreleri,

• Teminat ve cezai şart hükümleri,

• Sahip olunacak bağımsız bölümlerin metrekaresi,

• Teknik şartname ve yapıda kullanılacak malzemeler,

• Müteahhidin hakedişlerinin nasıl ve ne zaman ödeneceği,

• Sözleşme süresini uzatan mücbir sebep hâlleri.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Nasıl Alınır?

Kentsel Dönüşüm Kanunu'nun m.5 hükmü, riskli yapı olarak kabul edilen yerler için kira yardımı ödenebileceğini düzenlemiştir. Kira yardımı başvurusu, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Ofislerine yapılır.

Kira yardımından yararlanabilmek için:

• Binanın riskli yapı olarak kabul edilmiş olması,

• Binanın anlaşma yoluyla tahliye edilmiş olması,

• Bakanlığın belirlediği konut yardımı kredisinden faydalanılmamış olması,

• Üçte iki çoğunluğun kararına katılmış olunması gerekir.

Anlaşma yapmayan veya üçte iki çoğunluğun kararına katılmayan malikler kira yardımından faydalanamaz. Binada bir kiracı oturuyorsa, kira yardımından kiracı yararlanabilir.

Kentsel dönüşümde kira yardımı başvurusu için istenilen belgeler şunlardır:

• Tapu kaydı,

• Adrese dayalı nüfus kayıt örneği veya son üç aya ait elektrik, su ya da doğalgaz faturası,

• Kamu bankasından açılmış hesap bilgileri,

• Kira yardımı talep eden işyeriyse vergi levhası.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan yapıların tespitinden yıkım ve yeniden inşa sürecine, kira yardımından hak sahiplerinin itiraz ve dava yollarına kadar birçok hukuki aşamayı içeren kapsamlı bir süreçtir. Sürecin her adımında kanunda öngörülen süreler ve usuller titizlikle takip edilmelidir.

Özellikle üçte iki çoğunluğa katılmayan azınlık hak sahiplerinin, mülkiyet haklarını korumak için başvurabileceği iptal, tazminat ve dava yolları bulunmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce de sözleşme şartlarının dikkatle incelenmesi gerekir.

Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanabilecek uyuşmazlıklarda, sürecin başından itibaren doğru hukuki adımları atmak hak kaybını önlemede belirleyici rol oynar.