Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tarafların anlaşarak veya mahkeme kararıyla mümkün olmaktadır. İnşaatın tamamlanma oranına göre ileriye ve geriye etkili sonuçlar doğurmaktadır.

Özellikle kentsel dönüşümde karara katılmayan maliklerin Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası sık başvurulan bir dava yoludur.

Bu içerikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl sona erdirileceği, şartları ve hukuki yolları hakkında detaylı bilgi verilecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; müteahhittin yeni yapı yapma borcuna karşılık arsa maliklerin bağımsız bölümler devretmeyi üstlendiği sözleşmelerdir.

Müteahhittin yapı yapma borcu eser sözleşmesi; arsa sahiplerinin bağımsız bölüm devretme borcu taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu yapısıyla karma sözleşme olup, noterde düzenlenme yoluyla yapılmadılıdır. Konu hakkında detaylı bilgi için “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” adlı içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Sona Erdirilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl sona erdirilir diye baktığımızda bunun iki yolu vardır.

İlk olarak tarafların anlaşarak sona erdirmesidir. İkinci yolu ise, mahkeme kararıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesidir.

Arsa maliklerin biri veya birkaçı ya da müteahhit tarafından mahkemeye başvurarak sözleşmeyi feshedebilir.

Burada önemli olan nokta, tek başına ihtarname gönderilmesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmez.

Yani, arsa malikleri veya müteahhit, tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdiremez.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih Protokolüyle Sona Erdirme

Arsa malikleri ile müteahhit, her zaman anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmesi mümkündür.

Burada önemli olan nokta, taraflar arasında akdedilecek protokolle sözleşmenin sonlandırıldığının tespit edilmesidir.

Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Mahkeme Kararıyla Feshi

Kar karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde en çok hataya düşülen nokta, tek taraflı fesih imkanı olmamasıdır.

Arsa sahiplerinden biri veya bir kaçı ya da müteahhit tek taraflı fesih beyanıyla sözleşmeyi sona erdiremez. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ancak dava yoluyla mümkün olmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Şartları Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi sebepleri şartları ise şu şekildedir:

• Muaccel Borç Olması: Taraflardan birinin sözleşmeye göre edimini yerine getirme yükümlülüğü bulunmalıdır. Örneğin, arsa maliklerin arsa teslim etmesi. Müteahhit açısından ise inşaata başlama ve bitirme yükümlülüğü
• Kendi Edimlerinin Yerine Getirilmiş Olması: Fesih talebinde bulunan tarafın kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Örneğin, müteahhittin işe başlamama sebebiyle fesih edilmek istenilmesi halinde, ilk olarak arsanın müteahhitte teslime hazır edilmelidir.
• Fesih Bildirimde Bunulmalı: Özellikle sözleşmede bir süre belirtilmeyen iş olması halinde, işin yerine getirilmesi için uygun süre verilmeli, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ihtar edilmelidir.
• Dava Açılması: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini mahkeme aracılığıyla sağlanması gerekir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Sebepleri Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi sebepleri için öncelikle sözleşme hükümlerine bakılması gerekmektedir.

Hem arsa malikleri hem de müteahhit açısından sözleşmenin fesih şartları titizlikle hazırlanmalıdır. Bununla birlikte kanundan doğan bazı fesih halleri mevcuttur.

Müteahhidin Temerrüdü (Nama İfa İmkanı)

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 473 uyarınca, müteahhittin inşatta başlamaması ve yapının tesliminde gecikmesi halinde arsa maliklerine fesih imkanı düzenlemiştir.

TMK m.473 uyarınca aşağıdaki hallerde arsa malikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilir;

• Müteahhittin gerekli ruhsat başvurularında bulunmaması,
• İnşaat ruhsatının bulunmasına rağmen işe başlanılmaması,
• Sözleşmeye göre inşaatın geciktirilmesi,
• Müteahhittin iflas gibi sebeplerden inşaatı tamamlamayacağı anlaşılması

Arsa malikleri TMK m.473 uyarınca haklı bir nedenle sözleşmeyi feshetmesi halinde, kat karşılığı sözleşmesini feshedebilir ve yeni bir müteahhitle anlaşabilir.

Yeni bir müteahhitten doğan masraflar eski müteahhitten talep edilebilmektedir. Buna nama ifa denilmektedir.

İnşaatın Ayıplı Olması

TBK m.475 hükmü inşaatın ayıplı olma ihtimali halinde arsa maliklerinin haklarını düzenlemiştir.

Ayıplı bir inşaat halinde arsa malikleri, aşağıdaki haklardan birini seçebilir;

• Sözleşmeden dönme,
• Ayıp oranında indirim,
• Ücretsiz onarım,

TBK m.475/3 hükmü; “Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. “Eser sahibine aşırı yük yüklemesinden kasıt, örneğin kaba inşaatın tamamlanmasıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ayıplı bir yapı tesliminde ayrıca tazminat isteme hakkı saklıdır.

Tazminat Karşılığı Fesih

TBK m.484 uyarınca arsa malikleri, inşaat tamamlanmadan müteahhittin zararlarını karşılayarak sözleşmeyi feshedebilir.

Ancak, uygulamada çok rastlanılan bir yöntem değildir.

Müteahhittin Fesih Hakları

Müteahhittin kat karşılığı inşaat sözleşmesini fesih sebeplerinden başlıcaları şunlardır:

• Arsanın inşaata hazır teslim edilmemesi
• Sözleşmeye göre müteahhitte düşen arsa payları veya bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi,
• Teminat ipoteklerin kaldırılmaması,
• Sözleşmede belirlenen olağanüstü hallerin gerçekleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Taraflar arasında anlaşarak sözleşmeyi feshetmediği sürece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası açılması zorunludur.

Davanın Tarafları

Davayı arsa maliklerinden bir veya birkaçı ya da müteahhit tarafından açılması mümkündür.

Dava, sözleşmenin diğer tarafları gösterilerek açılması gerekmektedir.

Örneğin, arsa maliklerinden birinin dava açması halinde, diğer arsa malikleri ve müteahhit davalı olarak gösterilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine bakmakla görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Uyuşmazlık konusu bir taşınmaz olması sebebiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.

Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası öncesinde arabuluculuğa başvurma zorunluluğu yoktur. Doğrudan dava açılması mümkündür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları

Kat karşılığı sözleşmesinin feshi inşaatın tamamlanma oranına göre geçmişe yönelik veya ileriye etkili olarak sözleşme sona erdirilmektedir:

Geçmişe Yönelik Fesih (Sözleşmeden Dönme)

Geçmişe yönelik fesih, yani sözleşmeden dönme, taraflar arasında hiç sözleşme akdedilmemiş farz edilmesidir.

Taraflar arasında hiç sözleşme akdedilmediği farz edildiğinden, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taraflar birbirlerine kazandırdıklarını iadeyle yükümlüdür.

Yargıtay’ın istikrarlı karalları uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe yönelik feshi (sözleşmeden dönme), inşaatın %90 oranında tamamlanmamış olması halinde mümkündür.

Y. HGK. E. 2017/(23)15-866 K. 2021/724 T. 08/06/2021

“….  Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmî ifadan söz edilemez ise de, 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi hâlinde, uyuşmazlığın BK’nın 106-108. maddelerine göre çözümleneceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, MK’nın  2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur. Yargıtayın istikrar kazanmış uygulamaları da bu doğrultudadır. İleriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine varsa, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı zararlarını (BK.96. md.) yükleniciden isteyebilmektedir. Bu nedenlerle fesih isteme tarihinde inşaatın getirildiği seviyenin tespiti gerekmektedir…”

Sözleşmeden dönme halinde olumsuz zararlar talep edilmektedir.

Zamanında diğer müteahhitlerin daha avantajlı tekliflerin kaçırılması sebebiyle ortaya çıkan zararlar buna örnektir.

İleride Dönük Fesih

İnşaat tamamlama oranı %90’nı bulduğu ve inşaatın neredeyse tamamlandığı durumlarda ileriye dönük fesih imkanı kullanılabilmektedir.

Müteahhit, yaptığı iş oranında tapu almaya hak kazanırken, kalan eksik işlerin bedeli arsa sahibi tarafından talep edilebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Feshi 3. Kişinin Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhitten üçüncü kişilerin taşınmaz satın alması yaygın bir durumdur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sona erdiğinde üçüncü kişilerin müteahhitten aldığı taşınmazlar hakkında hukuki problemler yaşanmaktadır.

Eski uygulamada, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme geçmişe etkili feshedildiğinde, müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin tapuları “yolsuz tescil” gerekçesiyle iptal edilebiliyordu.

Ancak 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihat Birleştirme Kararı (2024/1 E.) ile bu risk ortadan kalkmıştır.

Yeni içtihat uyarınca; tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1024) korunmakta ve müteahhitten taşınmaz alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapusu artık güvence altına alınmaktadır.

Arsa sahiplerinin bu tapuları iptal ettirebilmesi için; ya tapu kaydına önceden şerh koydurmuş olması ya da alıcının kötü niyetli olduğunu somut delillerle ispatlaması şart koşulmuştur.

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Durumu

Kentsel dönüşüm sürecinde, maliklere arsa payı oranlarına kıyasla daha az bağımsız bölüm teklif edilmesi en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir.

Bir malike, sahip olduğu arsa payı oranına göre daha düşük yer teklif edilmesi, diğer paydaşlar veya yüklenici açısından kat karşılığı inşaat sözleşmesi sebepsiz zenginleşme teşkil edebilecek hukuki sonuçlar doğurur.

Özellikle kendileri için aleyhe hükümler içeren ve adil olmayan sözleşmelere imza atmak istemeyen azınlık malikler, bu süreçte baskı altında hissedebilmektedir.

Ancak, taşınmazın adil dağıtılmadığı durumlarda, malikler kat karşılığı inşaat sözleşmesine hakimin müdahalesini talep ederek yasal haklarını koruma altına alabilirler.

Mahkeme kanalıyla, arsa payı ile mütenasip (orantılı) bir paylaşımın sağlanması ve hak kaybının önlenmesi mümkündür.

Kentsel dönüşümde azınlık hakları, pay satışı ve sözleşme süreçleri hakkında daha detaylı bilgiye ulaşmak için Kentsel Dönüşüm Nedir? Kentsel Dönüşüm Azınlık Hakları adlı içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi tarafların anlaşarak veya mahkeme kararıyla mümkündür.

İnşaatın tamamlanma oranına göre geçmişe etkili veya ileriye etkili sonuçlar doğurmaktadır.

Müteahhitin inşaata başlamaması veya durdurması veya arsa sahiplerinin arsayı inşaata hazır teslim etmemesi başlıca fesih sebepleridir.

Ancak, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih sebeplerinin dikkatlice düzenlenmesi gerekmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular