Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; ya boş bir arsaya bina yapılması veya var olan bir binanın yeniden yapılması için müteahhit (yüklenici) arsa üzerinde çok katlı bir bina (apartman veya işyeri) yapımını üstlenmekte, arsa sahibi de yapılacak binanın önceden kararlaştırılan bazı bağımsız bölümlerine sahip olma karşılığında, yükleniciye bir miktar arsa payı devretme borcu altına girmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin özensiz bir şekilde hazırlanması, hazırlanma esnasında alanında uzman bir avukattan destek alınmaması hem yüklenici hem de arsa sahibi açısından birçok sorunlar doğurmaktadır. Söz bahsi sözleşmeler hazırlanırken; inşaatın yapımında kullanılacak malzemelerin niteliği, ayıp ve ihbar sürelerin nasıl belirleneceği, yüklenici edimlerinin nasıl sürelere bağlandığı gibi hususlar çok önem arz etmektedir.
Bazı durumlarda yüklenici ekonomik ve finansal sebeplerden inşaatı tamamlayamamakta ve sözleşme uyarınca ağır yükümlülükler altına girmektedir. Keza arsa sahibi açısından da tarafların hak ve yükümlülükleri net belirlenmemiş sözleşmelerde, yüklenicin kusurlu olarak inşaatın tamamlanmamasından kaynakları haklarını efektif kullanılamamaktadır.
Bu yazımızda, arsa payı sözleşmesi hakkında genel nitelikte bilgiler vereceğiz. Ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken hem arsa sahibi hem de yüklenici açısından, dikkat edilmesi ve muhakkak sözleşmede yer alması gereken hususlara değinilecektir.
İçindekiler
Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hukukumuzda düzenlenmiş bir sözleşme değildir, TMK’nun sadece şerhlere ilişkin hükümlerinde düzenlenmiş olup, kanunumuzda hukuki niteliği, tanımı gibi hususlara yer verilmemiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin; isimsiz sözleşme türü olup, içerisinde hem eser sözleşmesini hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesini içermektedir. Bu sözleşmelerde ne sadece taşınmaz satımı ne de inşaatın bağımsız olarak yapımı düşünülmemiş, taraflardan birinin borcu diğer tarafın borcunun karşılığını oluşturmaktadır.
Arsa sahibi bakımından, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin yapıyı tamamlaması halinde sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri devir borcu altındayken; yüklenici, eser sözleşmesi uyarınca yapı inşa etmek borcu altındadır. Arsa payı inşaat sözleşmesi, Borçlar Yasası’nın sözleşme özgürlüğü ilkesinden doğan iki tipli, karışık içerikli, her iki tarafa karşılıklı olarak borç yükleyen ve her iki tarafı hem alacaklı hem borçlu kılan bir sözleşme türüdür.
Sözleşmenin Unsurları Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılma Zorunluluğu
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi“” yüklenicinin edimlerine ilişkin “eser sözleşmesi” herhangi bir koşula bağlı değilken, arsa sahibinin bağımsız bölümleri devretme borcu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olup, kanunen şekil şartlarına bağlanmıştır.
Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde “DÜZENLENME YOLUYLA YAZILI OLARAK” yapılması gerekmektedir. Bu durum geçerlilik şartı olup, aksi takdirde sözleşme kesin hükümsüzdür.
Ancak resmi şekle uyulmadan, adi yazılı bir şekilde Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olması durumunda, taraflar ediminin ifasına başlamışsa, TMK m.2 dürüstlük kuralı uyarınca şekil eksikliği iddiası dinlenmez.
Yüklenicinin Arsa Payı Karşılığında Bina Yapma Borcu Üstlenmesi ve Binayı Eksiksiz Teslim Etme Yükümlülüğü
Burada anlaşılması gereken yüklenicinin, edimini yüklendiği inşaatı “bir bütün halinde binanın tamamı”dır. Yüklenicinin sözleşme uyarınca bağımsız bölüm hak kazanması için, sözleşme uyarınca ifasını tam olarak yerine getirmiş olması gerekmektedir. Ancak Yargıtay Genel Hukuk Dairesinin içtihattı ve kanunda yazılan bazı haller müstesnadır.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, Esas: 1983/3, Karar: 1984/1:
“İstisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak BK m.106-108 hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine; ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına; birinci ve ikinci toplantılarda 2/3 çoğunluk sağlanamadığından, 25.1.1984 günlü üçüncü toplantıda çoğunlukla karar verildi.”
YGHK kararı gereğince; arsa sahibi sözleşmeden haklı sebeple dönmüş veya feshetmiş olması durumunda, yüklenici kusurlu olsa dahi, yüklenicinin sözleşmeden sona ermesi tarihine kadar yapmış olduğu inşasının değeri, Medeni Kanun’un 2. maddesi hükmü gözetilerek talep edilebilir.
Bir başka hal ise, TBK m. 486 uyarınca; yüklenici, inşaatı tamamlanması kendi kusuru olmaksızın imkansızlaşmışsa sözleşme kendiliğinden sona erer. Bu durumda iş sahibi, eserin tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise, onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür.
Arsa Sahibinin Arsa Payı Devretme Yükümlülüğü
Eser sözleşmelerinde iş sabinin edim yükleniciye ücret ödemek olup, kural olarak ücret para borcudur. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde niteliği gereği, arsa sahibinin (İş sahibi) borcu, bağımsız bölümün devridir.
Düzenlenme Biçimleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, sınırla sayıda olmamakla beraber, başlıca şunlardır;
Belli Arsa Paylarının, Sözleşmenin Başlangıcında Yükleniciye Devredilmesi Biçiminde Yapılan Sözleşmeler
Kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazlarda, sözleşme akdedilirken sözleşmede kararlaştırılan ve oranları belirtilen belli payların yükleniciye tapu satış suretiyle yükleniciye devredildiği sözleşmelerdir. Taraflar arasında ayrıca bir de eser sözleşmesi düzenlenip, inşaatın başlama ve bitme süreleri, arsa sahibine verilecek dairelerin plândaki yerleri ile nitelikleri, inşaatın nitelikleri, kullanılacak malzemeler ve benzeri tüm koşullar sözleşmede yer almaktadır.
Bu tarz yapılan sözleşmeler arsa sahibi açısından sakıncalıdır. Genelde arsa sahipleri, baştan belirli bir pay devretmelerine karşılık, haklarını güvence altına alabilmek için, devrettikleri paylar üzerinde teminat ipoteği kurmaktadırlar. Anca söz bahsi ipotek arsa sahibinin haklarını korumakta yeterli değildir. Zira yüklenici, ipotek bedelini ödeyerek ipoteği çözme yoluna başvurabilmektedir. Anlaşma uyarınca konulan bu ipotek, inşaatın ulaştığı aşamalara koşut olarak bölüm kaldırılmaktadır.
Arsanın Tümüyle Yükleniciye Devredilmesi Biçiminde Yapılan Sözleşmeler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kat irtifakı kurulması gerekli olmayıp, arsanın tümüyle yükleniciye devredilmesi, bağımsız bölümlerin yapılmasına ilişkin ayrıca “eser sözleşmesi” yapılmasıyla hazırlanmaktadır. Bu sözleşmelerin yapılmasındaki temel amaç, arsa sahibinin sözleşme uyarınca yükümlülüklerini azaltmaktır.
Arsa Sahibinin Satış Vaadinde Bulunması ve Yüklenicinin İnşaat Yapmayı Üstlenmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin biçiminde, arsa sahibi belli arsa paylarının satışını vaat etmekte; buna karşılık yüklenici de inşaatın ve arsa sahibine vereceği bağımsız bölümlerin kararlaştırılan niteliklere uygun biçimde yapımını üstlenmektedir. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri en çok bu biçimde yapılmaktadır.
Arsa Paylarının, İnşaattaki Aşamaya Göre Devri Biçiminde Yapılan Sözleşmeler
Bu durumda; taşınmaz vaadi sözleşmesinden bahsetmezsiniz, taraflar arasında akdedilen sözleşmede hangi pay veya bölümlerin yükleniciye, hangilerinin arsa sahibine ait olacağı belirlenmektedir. Yine sözleşme ile arsa sahibi, yükleniciye bırakılan payların, inşaatın belli aşamalara ulaşması durumunda “üçüncü kişilere satış için” temsil yetkisi (vekâlet) vereceği söz verisinde bulunmaktadır.
Bu sözleşme biçiminde, taşınmaz vaadi sözleşmesi söz konusu olmasa dahi, arsa sahibinin inşaatın aşamasına göre, arsa pay devri taşınmaz satışı vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümlere göre çözümlenmesi gerekir.
Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, taraflar arasında akdedilen sözleşmede aksi belirtebilir olmakla beraber, yüklenicinin başlıca yükümlülükleri;
- Yapı ruhsatı alma,
- Vergileri ödeme
- Sözleşmeye uygun inşaat yapma borcu
- Kat irtifakını ve kat mülkiyetini kurma ve gerekli işlemleri yapma borcu
- Yapı kullanım ruhsatı alma
- Ayıba karşı garanti verme borcu,
Taraflar arasındaki sözleşmede aksi belirtilmemişse, arsa sahibinin başlıca yükümlülükleri;
- Arsayı teslim etme borcu,
- Sözleşmede belirlenen arsa paylarını devir borcu.
Sözleşme Akdedilirken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Sözleşmenin Geçerliliği Hususunda
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmeden önce dikkat edilmesi gereken husus, inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Ayrıca, sözleşmede yapılması planlanan bağımsız bölüm sayısı, arsa üzerinde yapılmaya elverişliyi, arsa imarının bu hususa uygun olması gerekmektedir. Bu hususlara dikkat edilmeden yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.
Bu hususta sözleşme akdedilmeden önce, belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılması, proje ile inşası gerçekleştirilecek bağımsız bölüm, miktar (m2) ve konum paylaştırılmasının detaylı olarak yapılmasında fayda vardır.
Gerekli Ruhsat ve İzinlerin Alınması, Vergilerin Ödenmesi Açısından
Sözleşmede belirlenen inşaatın başlanılabilmesi için, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesi gerekmektedir. Bu belediyeye başvurma yükümlülüğü, sözleşmede aksi belirtmemişse, arsa sahibin yükümlülüğündedir. Eğer bu husus, yüklenici tarafından üstlenilmişse arsa sahibi, gerekli vekaletnameleri çıkarmakla mükelleftir.
Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. Yine inşaat süresince emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.
İnşaatın Tamamlanma Süresine İlişkin Maddeler
Taraflar arasında akdedilen Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin inşaatı ne zaman bitireceği belirlenmektedir. Ancak sözleşmede sadece inşaatın tamamlanacağı süreye ilişkin süre belirlemek doğru bir tercih değildir. Burada yapılması gereken inşaatın her aşamasına göre süre belirlenmesi gerekmektedir. Sözleşmede belirlenebilecek süreler;
- İmar hakkının ne zaman edileceği,
- Yapı ruhsatının ne zaman alınacağı,
- Yapının ne zaman teslim edileceği,
- Yapı kullanma ruhsatının ne zaman alınacağıdır.
Durum hal ve koşullarına göre, her bir aşamanın hangi sürelerde tamamlanacağı, belirlenen sürede gerekli iş tamamlanmazsa hukuki sonuçları detaylı olarak yazılmalıdır. Bu husus, inşaatı sürüncemede bırakan yüklenici karşısında arsa sahibinin mağduriyeti önlemektedir.
Taraflar arasında akdedilen sözleşmede, hangi şartlar altında, yapının teslimi uzayacağına ilişkin “ek süre uzatım” halleri belirlenebilir. Böyle bir hüküm, elimde olmayan sebeplerle veya sözleşmede belirtilen koşulların gerçekleşmesi durumunda yüklenicinin temerrüde düşmüş olmasından bahsedilemez ve arsa sahibi yapının geç teslim edilmesinden kaynaklı olarak hukuki imkanlarını kullanamaz.
Sözleşme Şerh Konulması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerh edilmesi yükleniciye, arsa maliki el değiştirse dahi yeni malike karşı sözleşmeden kaynaklı haklarını ileri sürme hakkı tanır. Söz bahsi şerhin, yapı inşaat ruhsatın alınmasından sonra verilmesinde fayda vardır. Zira, yapı inşaat ruhsatın önce sözleşmeye şerh verilmesi durumunda yüklenici, bilinçli olarak inşaatı sürüncemede bırakabilmektedir. Bu durumla kararlaştırması durumunda şerhin terkini arsa sahibi açısından ciddi zorluklar çıkarmaktadır.
Yapıda Kullanılacak Malzemelere İlişkin Hükümler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Bu hususlara ilişkin hükümler,” birinci sınıf malzemeler kullanılacak” tarzında muallak şekilde olmamaktadır. Nitekim olası dava aşamasında, bilirkişi incelemesinde birinci sınıf kalite malların belirlenmesi sorun teşkil etmekte, yargılamayı uzatmaktadır. Yapıda kullanılması istenilen malları niteliği, inşaatın kalitesi teknik bir şekilde yazılmalıdır.
Yapının nasıl inşa edileceği, kullanılacak malzemeler gibi teknik konuların, bir inşaat mühendisi tarafından belirlenmesi ve sözleşmeye ek “TEKNİK ŞARTLAR” adlı ek sözleşme yapılasında fayda vardır.
Sözleşmedeki Sürelerin Niteliğinin Belirlenmesi
Taraflardan biri sözleşmeden kaynaklı edimini yerine getirmişse temerrüde düşmüş olur, bu hususta diğer taraf sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı seçimlik haklarını kullanabilmesi için, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için TBK. 123 gereğince uygun süre vermesi gerekmektedir.
Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kesin vade belirlenmişse, borcun ifa edilmemesi halinde borçlunun temerrüdü doğrultusunda seçimlik hakların kullanılmasında uygun süre verilmeyecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yapının tamamlanmasına ilişkin sürelerin belirli süre mi kesin süre mi olduğunun belirlenmesinde fayda vardır.
Nama İfaya İlişkin Hükümler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde nama ifa; yüklenicinin inşaatın yapımında temerrüde düşmesi durumunda arsa sahibinin, aynen ifaden vazgeçip, masrafları yükleniciye ait olmak üzere, yarı kalan inşaatın 3. Bir yüklenici tarafından tamamlanmasını mahkemeden talep etmesidir.
TBK m. 113 hükmü uyarınca sözleşmeye; arsa sahibi tarafından özgürce seçilecek başkası tarafından ifası yolunda hakimden izin almaksızın 3. Bir yükleniciye yaptıracağına ilişkin hüküm eklemekte fayda vardır.
Sözleşmeye Eklenecek Cezai Şartlar Bakımından
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ifaya bağlanan cezai koşulu, taraflardan birinin temerrüde düşmüş olması halinde söz konusu olurken; seçimlik ceza koşulu, kusurlu ifa imkansızlığı veya ayıplı ifa söz konusudur.
Sözleşme uyarınca hangi edimlerin nasıl cezai koşula bağlandığı likit halde yazılmalıdır. Ayrıca teslim veya kabulde cezai şartın hukuki durumuna ilişkin maddelere yer vermekte fayda vardır.
Yönetim Planına İlişkin
Yüklenici tarafından inşa edilen yapı kullanıma hazır geldikten sonra, malikler için klasik anlamda kat mülkiyeti veya toplu yapı esasına geçmeleri gerekmektedir. Uygulamada genelde görülen, genel vekaletname ile inşaatı tamamlayan yüklenicisi firmanın yönetim planı hazırlaması ve kendilerini yönetici olarak atamasıdır. Bu husus; inşa edilen kat maliklerin ortak yerlerin kullanımı, eklenti veya kullanıma arz edilmiş alanların yerleri, ortakların yönetimi ve ortak masraflara katılma hususunda birçok problem ortaya çıkarmaktadır. Bu hususta yönetim planı hazırlarken bir uzmandan destek almakta fayda vardır.
Yukarıda açılanan hususlar, arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlardır, sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken birçok ayrıntı mevcuttur. Söz bahsi sözleşmelerin hazırlanması aşamasında bir avukattan yardım alınması, ileride doğabilecek birçok hukuk soruna engel olmaktadır.
Şafak & Koparan Hukuk Bürosu olarak; Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku alanında birçok müvekkilimize hizmet vermekteyiz. İnşaat alanında, başta milli sporumuz olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmak üzere, birçok sözleşmenin hazırlanması, denetlenmesi ve olası hukuki uyuşmazlıkta dava takip hizmeti sunmaktayız. Daha fazla bilgi almak için bizimle “Online Hukuk Hizmeti” sayfamızdan iletişim kurabilirsiniz
Büromuz, Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku alanında uzman birçok profesörlerden sertifikası bulunmaktadır. Bu alanda uzmanlığımızı deneyimlemenizi sizleri de davet ediyoruz. Saygılarımızla…
