Yeni Malikin Tahliye Davası

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinden sonra kiralananın yeni malik olan kişinin kiracının tahliyesi açmış olduğu davadır. Yeni malikin ev veya iş yeri ihtiyacı almış olduğu taşınmazda mevcut kiracıyı tahliye etme hakkı tanınmıştır. Yeni malikin ihtiyacı sadece kendisi için değil, kanunda belirtilen eş ve çocukları için de geçerlidir. 

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle dava açma şartları nelerdir? Hangi sürede dava açılmalıdır ve dava açılmadan önce ne yapılmalıdır? Bu içeriğimizde yeni malikin tahliye davası hakkında detaylı bilgilendirme yapılacaktır. 

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Niteliği

Yeni malikin tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.351’de düzenlenen bir davadır. Bir taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi devam ederken, ilgili taşınmazı satın alan kişiye tanınmış bir dava hakkıdır. 

İhtiyaç sebebiyle yeni bir iş yeri veya ev alan kişilerin, sahip olduğu taşınmazı kullanabilme imkânı getirilmiştir. Bununla birlikte kiracının mağduriyetinin önlenmesi amacıyla, belirli şartlara ve süreye bağlanmıştır.  

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, mülkiyet hakkından doğan kullanma hakkını korumaktadır. Bununla birlikte kiracıların mağdur olmaması ve kötü niyetli kullanılmaması amacıyla belirli şartlara bağlanmıştır.

• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının şartları şu şekildedir:
• Taşınmazın yeni malik tarafından alınmış olması,
• Taşınmazın satın alınmam önce mevcut bir kira sözleşmesi olması,
• Kira sözleşmesine tapuda şerh verilmemiş olması
• İhtiyaç sebebiyle tahliye talebinin gerçek, samimi ve zorunlu olması
• Kanunda belirtilen dava açma süresine riayet edilmesi

Yeni Malik Hangi Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İsteyebilir?

Yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı sadece kendisi için değil, TBK m. 351’de belirtilen şu kişiler için de geçerlidir:

• Eşi
• Altsoyu: Çocuğu, torunu gibi alt soyundan gelenler.
• Üstsoyu: Anne, babası, dedesi, ninesi gibi üst soyundan gelenler,
• Kanunen Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler: Vasi olarak atandığı kişiler, evlatlık edindiği kişiler gibi kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.  

Yeni Malikin İhtiyaç Sebebinin Tespiti ve İspatı Nasıl Sağlanır?

Yeni malikin ihtiyaç sebebi samimi ve gerçek olması gerekmektedir. Yani, yatırım amacıyla alınan, aslında konut ihtiyacı olmayan bir kişinin bu davayı açma imkânı yoktur.

Yeni malikin ihtiyaç sebebi samimi ve gerçek olması gerekmektedir. Yani, yatırım amacıyla alınan, aslında konut ihtiyacı olmayan bir kişinin bu davayı açma imkânı yoktur.

Mevcut yargılamalarda dava uyuşmazlığı bu şart hakkında yoğunlaşmaktadır. Gerçekten bir konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle taşınmaz satın aldığını yeni malikin ispat etmesi gerekmektedir. 

 T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU Esas No: 2017/1540 Karar No: 2021/878;

““İhtiyaç iddiasına dayalı davadan tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Müvekkilin arız etmemesi geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi kiracının doğmuş veya doğacak menfaatleri uzu süreye bağlı olarak ihtiyaç iddiası tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

YHGK kararından da anlaşılacağı üzere, mevcut ve devam eden bir ihtiyacın olması gerekmektedir. Bu ihtiyacı da taşınmazın yeni sahibinin ispatlaması gerekmektedir. 

Bir başka değinilmesi gereken husus, bir kişinin birden fazla daire sahibi olması, gerçek ve samimi zorunluluğu ortadan kaldırmamaktadır. Yeni malikin satın almış olduğu taşınmazı konut olarak kullanma veya iş yeri açma hakkına sahiptir. 

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasını Açma Süresi

TBK m.351 hükmü, yeni malik tahliye davası açılmasını belirli sürelere bağlamıştır.

Taşınmaz Alımından İtibaren 1 Ay İçinde İhtarname Çekme Ve Dava Açma Yoluyla

TBK m.351/1 hükmü uyarınca yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye dava açabilmesi için;

• Taşınmazı satın aldıktan sonra 1 ay içerisinde yazılı ihbarda bulunması,
• Satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açması gerekmektedir. 

Kira Sözleşmesinin Sona Erme Tarihinden 1 ay Sonra Dava Açma Yoluyla

TBK m.351/2 uyarınca taşınmazın yeni sahibi, kira sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak da tahliye isteyebilir. 

Bu durumda yeni taşınmaz sahibinin 6 aylık süreyi bekleme şartı yoktur. Şöyle ki; 01.08.2025 tarihinde satın alınan taşınmazda ilişkin 01/10/2025 tarihinde yenilenen kira sözleşmesi olduğunu düşünelim. Yeni malik, 6 ay süresi beklemeden, 01/10/2025-01/11/2025 tarihleri arasında tahliye davası açması mümkündür.

İhtarname Nasıl Hazırlanır? ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yeni ev sahibi eski kiracıya ihtarnamesini yazılı olarak göndermesi gerekmektedir. Noter aracılığıyla gönderme zorunluluğu yoktur, ancak ispat kolaylığı sağlamaktadır. İhbarnamenin ulaştığının ispatı yeni ev sahibine aittir. 

Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye ihtarnamede şunların olması gerekmektedir;

• Taşınmazın yeni sahibinin kimlik bilgileri,
• Edinme tarihi,
• Kiralananı edindiğine ilişkin bilgi,
• Kendisinin veya TBK m.351’de belirtilen kişilerin ihtiyacı olduğuna yönelik bilgi

Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracıya ihtarnamenin tebliğ edilmesi zorunludur. Noter aracılığıyla ihtarname gönderilmiş, ancak tebliğ edilmemişse geçerli sayılmamaktadır. Bu sebeple sürenin sonlarına bırakılmaması gerekmektedir. 

Tahliye Sonrası Taşınmazın Başka Birine Kiralanması Halinde Tazminat

TBK m.355 hükmü yeniden kiralama yasağını düzenlemiştir. Kiralananı ihtiyaç sebebiyle tahliye eden taşınmaz sahibi, üç yıl geçmedikçe bir başkasına kiralayamaz.

Yeni malik ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye ettikten sonraki 3 yıl içerisinde taşınmazını kiralamak isterse öncelik hakkı eski kiracıdır. Bu durumda eski kiracıya yazılı bildirim yaparak, tekrardan kiralamak isteyip istemediği sorulması gerekmektedir. Eski kiracı 1 ay içerisinde cevap vermezse, yeni taşınmaz sahibi bir başkasına verebilmektedir. 

Öncelik hakkı tanınmadan bir başkasına kiralanması halinde, eski kiracının son ödediği kira bedelinin en az 1 yıllık tutarı kadar tazminat miktarı ödenmektedir. 

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Tahliye davalarına bakmakla yükümlü Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.
• Yetkili Mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede dava açılması gerekmektedir.
• Zorunlu Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuğa tabidir. Bu sebeple dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. 

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

• Çatılı Olmayan Taşınmazlarda İhtiyaç Tahliyesi Talep Edilemez ve Süreler Titizlikle Uygulanmalıdır- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2019/1642 Karar No: 2019/2625;

“”Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır. … İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 21/05/2015 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.”

• İhtiyacın Samimiyeti Satış İlanları ile Çürütülebilir- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2017/6064 Karar No: 2017/15363;

“…Mahkemece dava konusu taşınmazın davacılar tarafından satışa çıkarılıp çıkarılmadığı, ilanın davacılar tarafından verilip verilmediği veya bu konuda bir emlak yetkilisine verilmiş yetki olup olmadığı araştırılıp, tarafların tüm delilleri toplandıktan sonra sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken gerekli araştırma yapılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

• Gerçek Kişi, Ortağı Olduğu Şirketin İhtiyacı İçin Dava Açamaz- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2018/4179 Karar No: 2018/9099;

“”Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, ortağı olduğu…… müessesinin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken…”

• İşyeri İhtiyacı, Farklı İkamet Yerinde Olsa da Samimi Kabul Edilebilir – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2017/10686 Karar No: 2018/4323

“Mahkemece, her ne kadar davacının ikamet etmediği …’da yeni bir iş yeri açacağı veya işini burada genişleteceği yönündeki ihtiyaç iddiasının samimi bulunmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacı ihtiyaçlı, ticari faaliyetini ikamet ettiği yerden farklı bir yerde de sürdürebilir zira buna hukuki bir engel bulunmamaktadır. … Bu itibarla; zorunlu ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu da kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken…”

Sonuç

Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira sözleşmesinden yeni ev veya iş yeri sahibinin eski kiracıyı tahliye etmesi için açılan davadır. Yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden 1 ay sonra ihtarname çekmesi ve 6 ay sonrada tahliye davası açması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden sonraki 1 ay içerisinde de bu davanın açılması mümkündür. 

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası; yeni malikin kendisi, eşi alt soyu, üst soyu ve kanunen bakımını üstlendiği kişiler için açması mümkündür. Davanın açılabilmesi için gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olması gerekmektedir. İhtiyacın ispatını yeni taşınmaz sahibi ispatlamak zorundadır. 

Yeni malik tahliye davası, ihtiyacın ispatı, yasal süresi gibi bir uzmandan destek alınması gereken davalardır. Bu konu hakkında bizlere ulaşarak hukuken haklarınızı koruma altına alabilirsiniz. 

Sıkça Sorulan Sorular