Muhdesatın Aidiyetinin Davası

Muhdesatın aidiyetinin davası, bir taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen kalıcı yapı, bina veya dikili ağaç, bağ, bahçe gibi unsurların kime ait olduğunun tespiti için açılan davadır. Bu davalarda en önemli husus hukuki yarar şartıdır.

Bir ortak mülkiyetin sonlandırılması, el atmanın önlemesiyle yapının yıktırılması veya kamulaştırma süreçlerinde hak kayıplarının önlenmesi için açılmaktadır. Bu içerikte; muhdesatın aidiyetinin tespitinin şartları, ispatının nasıl sağlanacağı ve yargılama süreçleri dahil SK Hukuk & Danışmanlık bürosu olarak detaylı bilgi verilecektir.

Muhdesat Kavramı ve Hukuki Niteliği Nedir?

Muhdesat, kavram olarak; bir arazi üzerine kalıcı olmak üzere inşa edilen bina, tesis, depo gibi yapılar ile insan emeğiyle dikilen ağaç, bağ ve bahçe gibi bitkileri ifade eder. Diğer bir anlatımla muhdesat, bir taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen ve araziye kalıcı olarak bağlanan yapı ve bitki unsurlarıdır.

Muhdesatın Hukuki Dayanağı Nedir?

Türk gayrimenkul hukukunda bir taşınmazın üzerine inşa edilen kalıcı yapılar ve dikilen bitkiler, söz konusu taşınmazın ayrılmaz bir parçası (bütünleyici parçası) olarak kabul edilir. Bu durum eşya hukukunda “üst arza tabidir” (superficies solo cedit) ilkesi olarak adlandırılmaktadır.

Muhdesatın hukuki çerçevesini çizen 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) temel hükümleri şu şekildedir:

TMK Madde 718/2: “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.”

TMK Madde 684/1: “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.”

Bu emredici kurallar uyarınca, araziyle birleşen ve bütünleyici parça niteliği kazanan unsurların mülkiyeti, kanun gereği üzerinde bulunduğu arazinin malikine ait sayılır

Muhdesat Sayılmayan Yapılar Nelerdir?

Bir taşınmaz üzerinde inşa edilen veya meydana getirilen şeylerin hukuken muhdesat sayılabilmesi için kalıcı olması ve taşınmazın bütünleyici parçası niteliğini kazanması zorunludur. Taşınmazın bütünleyici parçası olmayan unsurlar ile mevcut bir yapının tamamlanmasına yönelik harcamalar muhdesat olarak nitelendirilmez.

Yargıtay, taşınmazdan ayrılması mümkün olan ve teferruat (eklenti) niteliği taşıyan unsurlar için tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığını açıkça belirtmiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (Esas: 2014/16267, Karar: 2016/1489)

“Bilindiği üzere bütünleyici parça niteliğinde olmayıp her zaman için ana taşınmazdan sökülüp götürülebilen ve taşınmazdan ayrılması mümkün olan ancak asıl şeyle birlikte kullanılan eşyalar teferruat niteliğindedir. Bu nitelikteki eşyalar yönünden muhdesat aidiyeti davası açılamayacağı, iyileştirici nitelikteki giderlerden paya düşenden fazlasını ancak koşullarının varlığı halinde Borçlar Kanunu’nun 61 ve devam eden maddeleri hükmüne ve sebepsiz zenginleşme kurallarına göre açılacak eda nitelikli bir alacak davası ile istenebileceği kuşkusuzdur. Eda davası açma hakkının bulunduğu hallerde bu davaya öncü olacak bir tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunduğundan söz edilemez, hukuki yarar dava koşuludur.”

Uygulamada, kalıcılık unsuru taşımayan ve muhdesat sayılmayan yapılara şu unsurlar örnek gösterilebilir:

• Tel Örgü ve Çitler: Taşınmazın bütünleyici parçası olmayıp, her zaman sökülüp götürülebilen eşya niteliğindedir.
• Temelsiz Yapılar: Taşınabilir özellikteki prefabrik yapılar, konteynerler veya geçici çardaklar kalıcı nitelik taşımadığından muhdesat sayılmaz.
• Kuyu ve İstinat Duvarları: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bu tür yapılar arazi mülkiyetinden ayrı bir muhdesat olarak aidiyet tespitine konu edilemez.

Muhdesat Sahibinin Hakları Nelerdir?

Bir başkasının taşınmazı üzerinde muhtesatı bulunan kişinin hakları başlıca şu şekildedir:

• Tasarruf ve Kullanım Hakkı: Muhtesatın tapuya tescili halinde muhtesap sahibi yapıyı kullanma, devir etme hakkına sahip olup, bu hak mirasçıları da geçer.
• Muhtesatın Tespiti: Öncelikle arazi üzerine inşa edilen yapıların kendisine ait olduğuna yönelik muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açma hakkına sahiptir. Aşağıda detaylı inceleneceği üzere, bu davanın doğrudan açılma imkanı yoktur. Ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma veya kentsel dönüşüm sürecinde bir hukuki yararının ortaya çıkması gerekir.
• Ortaklığın Giderilmesi Davasında Alacak Hakkı: Arazi üzerindeki muhtesat ( bina veya ağaçlar), arazinin değerini artıran unsurlardır. Ortaklık satış yoluyla giderilmiş olması halinde, muhtesat sahibinin de hakları korunur ve satış bedelinden payını alır.
• Muhtesatın Yıkılması Halinde Tazminat: Bir başkası üzerinde yapı inşa edilmiş ve söz konusu yıkılmışsa muhtest sahibinin tazminat hakkı saklıdır. Ancak, talep edeceği tazminat miktarı, bir başkasının arazininde yapı inşa ederken iyi niyetli olup olmamasına göre değişmektedir.
• Mülkiyeti Devir Talebi: TMK m.724 uyarınca, Bir başkası üzerinde inşa edilen muktesat, açıkça arazinin değerinden fazlaysa, arazinin devri talep edilebilir.

Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Ne Demek?

TMK m. 684 ve m. 718 uyarınca; bir arazi üzerine yapılan muhdesatın (bina, dükkan, ağaç gibi kalıcı unsurların) kural olarak o arazinin sahibine ait olduğu kabul edilir. Ancak bu genel kural, arazinin mülkiyetini elinde bulundurmayan ama üzerindeki yapıyı kendi emek ve sermayesiyle meydana getiren kişilerin haklarını tamamen ortadan kaldırmaz.

Muhdesat, sahibine arazi mülkiyetinden bağımsız ayni (mülkiyet) bir hak bahşetmese de, ona taşınmaz malikine karşı ileri sürülebilecek kişisel bir hak (alacak hakkı) sağlar.

Bu bağlamda muhdesat aidiyetinin tespiti; bir arazi üzerinde kalıcı olarak meydana getirilen yapıların fiilen kimin tarafından meydana getirildiğinin hukuken netleştirilmesidir. Hak sahibi, açacağı muhdesat aidiyetinin tespiti davasıyla, söz konusu muhdesatın bizzat kendisi tarafından meydana getirildiğini mahkeme kararı önünde resmi olarak tespit eder.

Muhdesatın Tapuya Tescili Nasıl Yapılır?

Muhtesatın tapuya tescilinin nasıl yapılacağı 3402 Sayılı Kadastro Kanunu m.19/2 hükmünde düzenlenmiştir;

“Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.”

Muhtesat ile taşınmaz sahibi farklı olması halinde; muhtesatın sahibi, cinsi, edine tarihi ve sebebi belirterek kütükler hanesinde muhtesap tapuya tescil edilmektedir.  Bu işlemin iki yolu vardır:

• Taşınmaz Malik/Maliklerin Onayı: Muhtesatın yer aldığı taşınmazın tapu siciline kayıtlı tüm maliklerin onay vermesi. Herhangi bir malik onay vermemesi halinde tescil edilemez.
• Mahkemece Tespit Edilmesi: Muhdesatın aidiyetinin davasıyla birlikte söz konusu yapının malikliği ispat edilmektedir.

Muhdesatın Aidiyetinin Davası Şartları Nelerdir?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılabilmesi için şu üç şartın aynı anda sağlanmış olması gerekir:

• Muhdesat niteliğinde bir yapı olması,
• Muhdesat ile taşınmaz malikin farklı kişiler olması
• Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını açmakta hukuki yararın olması

Muhdesat Niteliğinde Bir Yapı Olması

Öncelikle gayrimenkul hukuk kapsamında bir taşınmaz üzerinde inşa edilen kalıcı yapının bulunması gerekir. Muhdesat olarak kabul edilen yapılar şu şekildedir:

• Bina (ev, dükkan, işyeri)
• Ağaçlar,
• Dikili ürünler

Muhdesat İle Taşınmaz Malikin Farklı Kişiler Olması

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açabilmenin diğer koşulu; taşınmaz sahibi ile taşınmaz üzerindeki yapı sahiplerinin farklı kişiler olmasıdır. Aksi takdirde, tespit yapılmasında herhangi bir hukuki yarar yoktur.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Hukuki Yarar Şartı

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 106/2. maddesi uyarınca, bir tespit davasının açılabilmesi için bir hukuki yararının bulunması şarttır. Hukuki yarar dava şartı olup, aksi takdirde dava reddedicektir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını diğer davalardan ayıran en önemli özelliği, tek başına açılabilen bir dava olmamasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre,  muhdesat tespiti yönünden güncel hukuki yararı doğuran bir durum olmalıdır.

Taşınmaz üzerindeki kalıcı yapıların mülkiyetini ilgilendiren dersdest bir dava veya hukuki uygulamanın mevcut olması halinde bu davanın açılması mümkündür.

T.C. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2017/8-1854 KARAR NO : 2019/1096 sayılı kararında muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açabilme şartına yer vermiştir;

“Öğretide ve Yargıtayın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması, Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi hükmünün uygulanma imkânının bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir.”

Yargıtay, muhdesat tespiti yönünden güncel hukuki yararın varlığını şu üç istisnai halin mevcudiyetine bağlamıştır:

• Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu): Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti halindeki taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi esnasında ortakların haklarının tespiti için hukuki yarar mevcuttur.
• Kamulaştırma: İdare tarafından kamulaştırılan taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların bedelinin miktarı ve ödenecek hak sahibinin tespiti için hukuki yarar mevcuttur.
• Kentsel Dönüşüm: Mevcut yapının yıkıldıktan sonra yeni yapıda hak sahipliğin tespiti için hukuki yarar mevcuttur.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası ve Yargılama Süreci

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) sürecinde ortaklardan biri, bir taşınmaz üzerindeki yapının veya ağaçların kendisine ait olduğu iddiasında bulunması mümkündür. Diğer ortaklar tarafından bu iddia kabul edilmediği takdirde, muhtesap sahibi ortağın dava açmakta hukuki yararı vardır.

Nitekim, mahkemece ortaklığı gidermesi için ilk olarak muhtesatın kime ait olduğunun tespiti zaruridir.

Görevli Mahkeme

Diğer ortakların bu muhtesat iddiasına itiraz etmesi halinde, davanın görüldüğü Sulh Hukuk Hakimi, söz konusu iddiayı inceleyememektedir. Nitekim, muhdesatın aidiyetinin tespitini yapmakla görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Dava Açma Süresi

Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmaz üzerinde hak iddia eden tarafa Asliye Hukuk Mahkemesinde muhdesatın aidiyetinin davası açması için kesin süre verir.  Mahkeme tarafından tayin edilen kesin süre içerisinde dava açılması gerekmektedir. Mahkeme tarafından verilen kesin süre içerisinde dava açılmadığı takdirde, ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası dinlenmemektedir. İddia eden kişi taşınmaz üzerindeki yapı haklarından feragat etmiş olur.

Muhtesap sahibi ortağın doğrudan dava açma hakkına da sahiptir. Yerleşik yargıtay kararları uyarınca, ortaklığın giderilme davası sürecinde muhtdesatın aidiyeti davası, ortaklığın giderilmesi davasında karar verilmeden önce açılması gerekmektedir. Aksi takdirde hukuki hukuki yarardan bahsedilemez. ( Y. 7.HD. 2012/4035 Esas/.2012/4362 Karar)

Bekletici Mesele Yapılması

İzaley-i şuyu davasında ortakların paylarının belirlenmesi için muhdesatın aidiyetinin davasının beklenilmesi zorunludur. Mahkemece, açılan tespit davasını HMK m.165 uyarınca bekletici mesele yapmaktadır.

Muhtesat Değerinin Tespiti ve Satış Bedelinin Dağıtımı

Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın satıl yoluyla giderilmesi halinde muhtesat sahibinin hakları da korunmaktadır. Nitekim, satılan arazi üzerinde inşa edilen yapılar ve dikilen ağaçlar, arazinin değerini artırmaktadır.

Arazi değeri ile muktesap değeri ayrı ayrı hesaplanmakta ve araziye kattığı değer ortaya çıkarılmaktadır. Örnek hesaplama şu şekildedir:

Üçüncü Kişinin İddiada Bulunması

Üçüncü kişinin ortaklığın giderilmesi davasında muhtesat iddiasında bulunması halinde, üçüncü kişinin de muhtesatın aidiyeti davası açmasında hukuki yarar vardır. Ancak, kendisi davanın tarafı olmamaktadır.

Ortaklık satış yoluyla giderilmiş olması halinde üçüncü kişi, muhtesatın adiyeti davası değil, ortaklaya karşı sebepsiz zenginleşme davası açma hakkına sahiptir.

Muhdesatın Aidiyeti Davasında İspat Yükü

Muhtesatın tespitini isteyen davacı taraf; taşınmaz üzerinde kalıcı yapının kendi emek ve sermayesiyle meydana getirildiğini ispatlamakla yükümlüdür. Davayı açan taraf, muhtesatın aidiyetinin tespitini her türlü deliller ispatlaması mümkündür.

Yargıtay 7.Hukuk Dairesi 2011/3652 Esas, 2012/1965 Karar, 20.3.2012 tarihli kararı ispat yükü ve kullanılabilecek delilleri şu şekilde ifade etmiştir;

“Muhtesat aidiyetinin tespiti davalarında kanıt yükü, davacı taraf üzerinde olup, davacı taraf muhtesatı kendi adına ve hesabına meydana getirdiğini her türlü delille kanıtlayabilir…

Muhtesatın Aidiyeti Davasında Zamanaşımı Süresi

Muhtesatın aidiyeti davasında herhangi bir hak düşürücü ve zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ancak, dava açmak isteyen tarafın şu iki süreye dikkat etmesi gerekmektedir:

• Mahkeme Tarafından Verilen Kesin Süre: Ortaklığın giderilmesi davasında olduğu gibi, mahkemece muhtesatın aidiyeti davasının açılması için verilen kesin sürede davanın açılaması gerekir. Aksi takdirde, dava açma hakkı ortadan kaybolmaktadır.
• Hukuki Yararın Ortadan Kalkması: Dava konusu muhtesap, ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma yoluyla satılması halinde, ortaya aidiyetin tespiti için bir yapı kalmamış olur. Bu durumda davacının sebepsiz zenginleşme davası açması gerekmektedir.
• Kadastro Tutanakların Kesinleşmesi: KK m.12 uyarınca, kadastro tutanaklarında yer alan sınırlandırma ve tespitler, 0 günlük ilan süresi geçtikten sonra kesinleşir. Söz konusu kadastro tutanakları kesinleşmesinden on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak dava açılamaz.

Kamu Malları ve İmar Hukuku İstisnaları (Kaçak Yapılar)

Kamu Malları (Mera ve Orman) Sınırı

Muhdesatın tespiti davaları yalnızca özel mülkiyete tabi taşınmazlarda görülebilir. Taşınmazın devlet ormanı, orta malı mera veya tescilsiz kumluk gibi kamu malı niteliğinde olduğu durumlarda tapu kütüğüne muhdesat şerhi konulamaz, merada muhdesat olmayacağı ilkesi gereği dava usulden reddedilir.

Ruhsatsız veya Kaçak Yapıların Durumu

Arazinin imar durumuna aykırı veya ruhsatsız (kaçak) yapılan binaların muhdesat davasına konu olup olamayacağı somut duruma göre değişir:

• Kesinleşmiş Yıkım Kararı Varsa: Yapı hakkında idari makamlarca verilmiş ve kesinleşmiş bir yıkım kararı bulunuyorsa, bu yapı ekonomik bir değer taşımayacağından değer tespitinde dikkate alınmaz.
• İmar Barışından Yararlanmışsa: Ruhsatsız yapı Yapı Kayıt Belgesi alarak İmar Barışı kapsamında yasallaşmışsa, Yargıtay güncel kararları uyarınca kentsel dönüşüm veya paylaşım süreçlerinde normal bir muhdesat gibi değerleme hakkına sahip olur.
• Yıkım Kararı Yoksa: Henüz bir yıkım kararı yoksa, mahkemeler somut olayın özelliklerine ve af beklentilerine göre yapıyı değerlendirmeye alabilir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Muhtesatın tespitinde görevli ve yetkili mahkeme şu şekildedir:

• Görevli Mahkeme: Davaya bakmakla görevli Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme dava açılması gerekir. Kesin yetki kuralı olup, yanlış yerde dava açılması halinde dava usulden reddedilecektir.

Davanın Tarafları: Davayı Kim Açabilir? Dava Kime Karşı Açılır?

• Davacı Taraf: Bir taşınmaz üzerinde kendi emek ve sermayesiyle kalıcı yapı inşa eden taraftır. Bu kişilerin mirasçıları tarafında da dava açılması mümkündür.
• Davalı Taraf: Muhtesatın bulunduğu taşınmazda tapu siciline kayıtlı taşınmaz maliklerinden, muhtesatın davacı tarafça yapıldığını açıkça kabul eden veya kayıtsız kalan dışında, tüm maliklerin davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Kamulaştırmasız el atma gibi durumlarda davalı taraf ise ilgili idaredir.

Muhdesatın Aidiyeti Davasında Harç ve Yargılama Giderleri

Muhtesatın aidiyeti davasında başlıca dava masrafları şu şekildedir:

• Dava Harcı (Nispi Harç Usulü): Bu dava türü maktu değil, taşınmazın değerine göre belirlenen nispi harca tabidir. Yapı veya ağaçların net değerinin %6,831’i (Binde 68,31) oranında harç yatırılır. Hesaplamada arsa (zemin) bedeli tamamen hariç tutulur; bilirkişi raporuyla ayrıştırılan muhdesat değerinden sadece davayı kabul etmeyen ortakların payına isabet eden kısım üzerinden harç hesaplanır.
• 2026 Yılı Keşif Harcı: Mahkeme heyetinin taşınmaz başında fiili inceleme yapabilmesi için ödenen resmi maktu keşif harcı 5.188,00 TL’dir. Bu tutara ek olarak, keşif heyetinin (hakim, katip, mübaşir) taşınmaza ulaşımı için mesafe baz alınarak hakim tarafından takdir edilen araç ve yol gideri eklenir.
• Bilirkişi Heyet Ücretleri: 2026 Yılı Bilirkişilik Asgari Ücret Tarifesi’ne göre Asliye Hukuk Mahkemelerinde taban fiyat bilirkişi başına 3.600,00 TL olarak belirlenmiştir. Ancak davanın teknik niteliği (inşaat mühendisi, fen ve imar bilirkişisi, gayrimenkul değerleme uzmanı heyeti) nedeniyle uygulamada uzman başına ortalama 7.500,00 TL fiili ücret çıkmaktadır.
• Masrafların Geri İadesi: Davanın lehinize sonuçlanması durumunda, yargılama boyunca peşin olarak yatırdığınız tüm bu harç, keşif ve bilirkişi masrafları, davayı kabul etmeyen davalılara tapu veya miras payları oranında yükletilir ve mahkeme kararıyla tarafınıza iade edilir.

Muhdesatın Kaldırılması (Kal Davası), Tapudan Terkini ve Tazminat

Hukukumuzda muhdesat sahibinin hakları olmakla beraber, taşınmaz ı üzerinde haksız yapı inşa edilen mülk sahiplerin de hakları mevcuttur. Bir taşınmaz üzerinde rıza alınmadan yapılan muhdesatlara ilişkin de maliklerin başvuracağı hukuki yollar şunlardır:

• El Atmanın Önlenmesi: TMK m.723/3 hükmü uyarınca taşınmaz sahipleri, taşınmazları üzerindeki haksız yapıları el atmanın önlenmesi veya doğrudan Yıkım (Kal) Davası ile yıktırma haklarına sahiptir. Aynı şekilde, TMK m.729 uyarınca haksız olarak dikilen ağaç ve bitklerinde sökülmesi mümkündür.
• Ecrimisil Davası: Taşınmazın izinsiz kullanımı veya taşınmaz üzerinde haksız yapı inşa edilmesi halinde, dava tarihinden 5 yıllık haksız iştigal tazminat talep etme hakkı vardır.
• Mülkiyetin Bedel Karşılığı Devri: Arazi üzerinde haksız olarak inşa edilen yapı, arazinin değerinin daha fazla olması mümkündür. Bu durumda arazi sahibi, TMK m.724 uyarınca, arazinin gerçek değeri üzerinden mülkiyeti devralması talep edilebilir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Dilekçe Örneği

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası dilekçe örneği olarak paylaştığımız bu metin sadece bilgilendirme amaçlıdır. Doğrudan veya dolaylı olarak kullanılması halinde hukuk büromuzun bir hukuki sorumluluğu bulunmamaktadır.

Muhdesatın aidyeti davası açılmadan önce mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınmalıdır.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Emsal Yargıtay Kararları

Muhdesatın aidiyeti davaları; taşınmazın niteliği, tarafların hukuki geçmişi gibi birçok münhasır unsurlar vardır. Dava açılmadan önce hak kaybına uğramamak adına, Yargıtay’ın emsal kararlarının incelenmesi gerekmektedir.

Üçüncü Kişiye Ait Muhdesatın Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraf Yapılamayacağı

Eğer taşınmaz üzerindeki yapı paydaşlara değil de tamamen üçüncü bir şahsa aitse, bu kişinin izale-i şüyu davasına dahil edilmemektedir. Ayrıca, üçüncü kişiye satış bedelinden pay verilmemektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T. 05.05.1997, E. 1997/3947, K. 1997/4076

“…Muhtesatın arzın paydaşlarına değil de 3. şahsa aidiyetinin anlaşılması halinde bu şahsın muhtesat nedeniyle davaya dâhil etme ve ona satış bedelinden pay verme mümkün değildir…”

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Mülkiyet Tespiti Değil, Yapının Kim Tarafından Yapıldığı Tespit Edilir

Hukukumuzda arazi üzerindeki yapı araziden bağımsız bir mülkiyet konusu olamaz. Bu sebeple, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında bir mülkiyet hakkı tanınacak şekilde karar verilemez. Ancak, taşınmaz üzerindeki yapıların kim tarafında yapıldığı tespit edilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 12.10.2010, E. 2010/3811, K. 2010/5719

“…sadece muhtesatın davacı tarafça meydana getirildiğinin tespitine karar verilmekle yetinilmesi, mülkiyetin tespiti isteminin ise reddine karar verilmesi gerekir…”

Davalı Tarafın Doğru Belirlenmesi Zorunluluğu

Muhdesat tespiti davasında hak iddia eden kişi, bu hakkını açıkça ve kayıtsız şartsız olarak kabul eden ortaklar dışındaki tüm tapu kayıt maliklerini davalı göstermek zorundadır. Eksik hasım uyuşmazlığın çözümünü engeller.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 10.11.2008, E. 2008/5581, K. 2008/4856

“…muhtesatın aidiyetinin tespiti davalarında, ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhtesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kayıtsız ve koşulsuz kabul edenler dışında kalan ve muhtesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerinin davada taraf olmaları zorunludur…”

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Süre Verilmesi ve Bekletici Mesele Usulü

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında paydaşlar arasında muhdesat uyuşmazlığı çıkarsa, sulh hukuk hakimi paydaşa dava açması için süre vermeli ve açılan tespit davasını mutlaka bekletici mesele yapmalıdır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, T. 2.10.2014, E. 2014/7186, K. 2014/10893 “…Paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçaların kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK’nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir…”

Sonuç

Muhdesatın aidiyetinin davasının en ayırt edici özelliği hukuki yarar şartıdır. Normal davalarda olduğu gibi doğrudan dava açılması mümkün değildir. Yargıtay yerleşim içtihatları uyarınca; ortaklığın giderilmesi davası, kamulaştırma veya kentsel dönüşüm uygulaması söz konusu olduğunda bu davalar açılabilmektedir.

Muhtesat, bir taşınmaz üzerine kalıcı olarak inşa edilen yapı veya dikilen bitkileri ifade etmektedir. Taşınmaz sahibi ile muhdesat sahibinin farklı kişiler olması halinde, aidiyetin tespiti davasının açılması mümkündür. Muhtesatın aidiyetini tespiti veya haksız iştigallerin sona erdirilme davalarında alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması gerekmektedir.

Konu hakkında hukuki hizmet almak için bizlere ulaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular