Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi, ülkemizde çok sık rastnalılan bir sözleşme türüdür.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir unsuru olup, ayrıca projeden daire satın alımlarında sıkça uygulanmaktadır. Ancak, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; doğru yapılandırılmadığı takdirde ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu içerikte gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin nasıl hazırlanacağını, tarafların sözleşmeye uyumadıkları halinde başvurulan hukuki yollar hakkında detaylı bilgi verilecektir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenen şartlarla ve bedel karşılığında satışının yapılacağını taahhüt eden bir ön sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilen bu sözleşme ile taraflar, karşılıklı olarak ana satış sözleşmesini (tapuda devir işlemini) yapma borcu altına girerler. Bu sözleşme, alıcıya mülkiyet hakkı kazandırmaz; ancak satıcıdan mülkiyetin devrini isteme hakkı (şahsi hak) tanır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sözleşmeleri bir taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilemektedir. Bu sebeple kanun koyucu tarafından ağır şekil şartlarına bağlamıştır. Bu şartlara uyulmaması, sözleşmenin kesin hükümsüz (geçersiz) olması sonucunu doğurur.

Noter Onayı Zorunluluğu

Noterlik Kanunu m.60 uyarınca; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde “düzenleme şeklinde” yapılması zorunludur. Tarafların kendi aralarında hazırlayıp imzaladıkları (adi yazılı) veya sadece imzası noterce onaylanmış sözleşmeler hukuken geçersizdir.

Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün değildir.

Noter yoluyla yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine istinaden bir alacak talep edilmesi mümkün değildir.

Tarafların birbirine yapmış olduğu kazandırmalar sebepsiz zenginleşme sayılır. Örneğin; bir taşınmaz alım satımı için adi yazılı sözleşmeye istinaden kopara ödenmesi halinde, kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade edilmesi gerekir.

Bu tür hukuki durumlarla alakalı detaylı bilgi için “Sebepsiz Zenginleşme Davası (TMK m.77)” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Sözleşmede Bedel ve Taşınmazın Belirli Olması

Sözleşmede satışa konu olan taşınmazın hangi taşınmaz olduğu (ada, parsel, bağımsız bölüm bilgileri) net bir şekilde belirtilmelidir. Ayrıca, taşınmazın satış bedeli ve bu bedelin ödeme şekli sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Belirsizlik içeren maddeler, sözleşmenin ifasını imkânsız hale getirir.

Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Yapılabilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bizzat sahip olunmayan taşınmaz için de yapılması mümkündür.

Bu şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt niteliğinde olur. Ancak, satış zamanı geldiğinde satıcı taşınmazın mülkiyetini kazanamazsa, alıcıya karşı borca aykırılık nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü olur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; ilk olarak noterde düzenleme yoluyla sözleşme yapılması, akabinde tapu müdürlüğüne başvuru ve en son şerh verilmesiyle tamamlanmaktadır.

Adım 1: Gerekli Evrakların Hazırlanması

İşlemin tesisi için öncelikle şu belgelerin eksiksiz olması gerekir:

• Noterce düzenlenmiş Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi.
• Taşınmaz sahibi veya yetkili temsilcisinin kimlik belgesi.
• İşlemde temsil varsa vekaletname veya yetki belgesi.
• Gerçek kişiler için 1 adet vesikalık fotoğraf (6×4 ebatlarında).

Adım 2: Online Başvuru ve TAKBİS Süreci

Süreç, Tapu Müdürlüklerinde TAKBİS sistemi üzerinden şu adımlarla ilerler:

• Başvuru Oluşturma: Sisteme “Satış Vaadi Şerhi Tesisi” olarak giriş yapılır ve taşınmaz bilgileri (ada/parsel) seçilir.
• Belge Girişi: Noter sözleşmesi ve diğer evraklar taranarak sisteme kaydedilir.
• Harç ve Döner Sermaye: Sözleşmedeki bedel üzerinden hesaplanan tapu harcı ve yıllık tarifeye göre döner sermaye ücreti tahsil edilir.
• Randevu ve İmza: Harç ödemesi yapıldıktan sonra sistem üzerinden randevu saati belirlenir. Randevu onaylanmadan harçlar banka sisteminde görünmez.

Adım 3: Satış Vaadi Sözleşmenin Tapuya Şerh Edilmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sözleşmenin tarafları arasında bağlayıcıdır. Türk Medeni Kanunu (TMK) ,m.1007 kapsamında, sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi hayati önem taşır.

• Tescil Süreci: Noterde düzenlenen sözleşme, taraflardan birinin talebiyle ilgili Tapu Müdürlüğü’ne sunularak taşınmazın beyanlar/şerhler hanesine işlenir. Bu işlem, taşınmazın siciline “bu yer hakkında bir satış vaadi vardır” notunun düşülmesini sağlar. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede şerh yetkisinin de verilmesi mümkündür.
• Geçerlilik Süresi: Tapuya işlenen şerh, 5 yıl süreyle geçerliliğini korur. Şerh edildikten sonra taşınmaz üçüncü bir kişiye satılsa dahi, sözleşme alacaklısı bu şerhe dayanarak yeni malike karşı mülkiyetin kendisine devredilmesini talep edebilir. 5 yıl içinde tapuda tescil işlemi yapılmazsa şerh kendiliğinden düşmez ancak etkisi zayıflar.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir:

Taşınmazı Satmayı Vaad Edenin Hak ve Yükümlülükleri

En temel sorumluluğu, sözleşmede belirtilen tarihte taşınmazı devretme yükümlülüğüdür.

Sözleşme kuruluş esnasında satış vaat ettiği satşınmazın sahibi olmasına gerek yoktur. Ancak, sözleşmenin ifa vaktinde taşınmazı devretmekten imtina etmesi veya taşınmazın sahibi olmaması sebebiyle ifa imkansızlığı doğarsa tazminat ödemekle yükümlü olur.

Taşınmazı Satın Almayı Vaad Edenin Hak ve Yükümlülükleri

İlk olarak sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödemekle yükümlüdür. Ödeme zamanı ve şartları taraflar arasına kararlaştırılması mümkündür. Bununla birlikte sözleşme tarihinde taşınmazı satın almakla yükümlüdür.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Taraflar arasında akdedilen sözleşme, yine tarafların iradesiyle her zaman sona erdirebilir. Bununla birlikte aşağıdaki hallerde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sona ermiş olur:

• Sözleşmenin tam ve eksiksiz ifa edilmesi,
• Sözleşmeden doğan taleplerin zamanaşımına uğraması,
• Sözleşmenin taraflar arasında veya mahkeme yoluyla feshedilmesidir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı Süresi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bu süre, sözleşmenin ifa kabiliyetinin doğduğu (yani satışın yapılmasının kararlaştırıldığı gün) andan itibaren başlar.

Zamanaışımı iddiası bir def’i niteliğinde olup, cevap dilekçesi süresi içerisinde ileri sürülmektedir. Hakim resen dikkate almamaktadır. Ancak, zamanaışımı iddiasının TMK m.2 dürüslük kuralına aykırılı olmaması gerekir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz alıcıya fiilen teslim edilmişse, zamanaşımı iddiası kötü niyetli olarak yorumlanmaktadır. Nitekim, Yargıtay 14. HD 2016/11262 Esas, 2019/936 K., 06.02.2019 tarihli kararında, taşınmazın devir ve teslim edilmesi halinde, zamanaşımı iddiasının kötü niyetli olduğuna hükmetmiştir;

“[…]Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

13.05.2002 tarihli sözleşmede ”….taşınmazı devir ve teslim ettiği ,…” ibaresi yer almaktadır. Anılan ibareden açıkça taşınmazın zilyetliğinin devredildiği anlaşılmaktadır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Dikkat Edilecek 5 Önemli Nokta

Bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanırken başlıca şu hususlara dikkat edilmesi gerekir:

• Şekil Şartı: Sözleşmenin noterde düzenlenme yoluyla yapılması gerekir. Dikkat edilmesi gereken husus noter onayı değil, noter yoluyla düzenleme şeklinde yapılmasıdır.
• Tapu Siciline Şerh Edilmeli: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildikten sonra taşınmazın bir üçüncü kişiye devredilmesi mümkündür. Sözleşmeden doğan hakların yeni taşınmaz malikine ileri sürebilmek için tapuya şerh verilmelidir.
• Taşınmaz Bilgisi ve Bedeli: Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm numarası dahil detaylı olarak yazılmalıdır. Özellikle henüz inşaatı tamamlanmamış projelerden konut alınırken, projeye göre hangi konutun devredileceği açıkça belirtilmelidir.
• Cezai Şartlar: Taşınmazın devrinden ve devral anılmasından imtina halinde kararlaştırılacak cezai şartın açıkça sözleşmede belirtilmesi gerekir.
• Sözleşmenin Fesih Koşulları: Taraflar arasındaki sözleşmenin hangi koşullarda ne nasıl feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tescile Zorlama Davası (TMK m. 716)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaad eden taraf, sözleşme şartları yerine gelmesine rağmen tapuda devir işleminden kaçınırsa, alıcı mahkemeye başvurarak TMK m.716 uyarınca tescile zorlama davası açabilir.

En çok karıştırılan husus, bu davanın tapu iptal ve tescil davası olarak nitelendirilmesidir.

Ancak, tapu iptal ve tescil davaları genel bir taşınmazın mülkiyeti için davalara verilen genel bir addır. Yolsuz tescilin düzeltilmesi gibi yanlış bir dava açıldığında kişi hak kaybına uğraması mümkündür. Çünkü davanın dayandağı hukuki sebebin iyi tescil edilmesi gerekir.

TMK m.726 uyarınca tescile zorlama davasında bilinmesi gereken özellikler şunlardır:

• Hukuki Dayanak: Yolsuz tescilin düzeltilmesinde olduğu gibi bir ayni hakka değil, sözleşmeden kaynaklı alacak hakkına dayanmaktadır.
• Zamanaşımı Süresi: Taşınmazın devrinden imtina edildiği tarihten itibaren 10 yıl içerisinde davanın açılması gerekir.
• Görevli Mahkeme: Tescile zorlamadan kaynaklı tapu iptal ve tescil davasının Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazı devretmeyi taahhüt eden kişinin yerleşim yeri mahkemesinde açılmalıdır.
• Zorunlu Arabuluculuk: Dava açılmadan önce zorunlu dava şartı arabuluculuğa başvurma zorunluluğu yoktur. Doğrudan davanın açılması mümkündür.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği 2026

ÖNEMLİ NOT: İşbu web sitesinde yer alan “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Taslağı”, yalnızca genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki danışmanlık yerine geçmez. Gayrimenkul hukuku, her somut olayın kendine has dinamikleri (ipotekler, intifa hakları, imar durumları) nedeniyle uzmanlık gerektirir.

Bu taslağın doğrudan kullanılması nedeniyle oluşabilecek hak kayıplarından müessesemiz sorumlu tutulamaz. Güvenli bir mülkiyet devri için bir gayrimenkul avukatının denetiminde işlem yapmanızı öneririz.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Hakkında Emsal Yargıtay Kararları

Yargıtay 7. HD. 2021/170 Esas, 2021/680 K., 15. 09. 2021 tarihli kararında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenme yoluyla yapılmadığı takdirde geçersiz olacağını hükmetmiştir;

“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır”    

Yargıtay 14. HD. 2007/9047 Esas, 2007/9047 Karar, 17. 07. 2007 tarihli kararında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin taşınmaz devrini içermediğini, devri talep hakkı içerdiğini hükmetmiştir;

“Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri kaynağını Borçlar Kanununun 22.maddesinden alır. Bu tür sözleşmeler alacaklısına doğrudan taşınmaz mülkiyetini geçirmez. Ancak, ilerde taşınmaz mal mülkiyetinin alacaklıya aktarılmaması halinde Türk Medeni Kanununun 716.maddesine dayanılarak hükmen tescil isteme hakkı sağlar.”

Yargıtay 14. HD., 2011/7702 Esas, 2011/8724 Karar, 04. 07. 2011 tarihli kararında; sözleşmenin yapılabilmesi için taşınmaz maliki olunmasına gerek olmadığına karar verilmiştir;

“Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez.”

Yargıtay 3. HD. 2012/18832 Esas, 2013/1562 Karar, 05.02.2013 tarihli kararı uyarınca; taşınmaz devrinden imtina edilmesi halinde TMK m.716 uyarınca tescile zorlama davası açılmaktadır;

““Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen, ancak edimini yerine getirmeyen vaat borçlusu satıcıdan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası yolu ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.”

Sonuç

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hem alıcı hem satıcı için güçlü bir hukuki güvencedir.

Ancak noterde düzenlenmeyen, tapuya şerh edilmeyen veya süreleri kaçırılan sözleşmeler büyük mali kayıplara neden olur. Haklarınızın korunması ve mülkiyet transferinin sorunsuz gerçekleşmesi için sürecin başından itibaren hukuki danışmanlık almanız tavsiye edilir.

Sık Sorulan Sorular