Aile İçi Tapu Devri Nedir? Nasıl Yapılır?

Aile içi tapu devri, mirastan kalan yerlerin yönetimi veya mal varlığının yönetimi gibi sebeplerle yapıldığı görülmektedir. Genellikle inançlı mülkiyet esasına göre yapılmaktadır. Yani, asıl amaç taşınmazın mülkiyetini devretmek olmayıp, sonradan tapu mülkiyetinin geri alınması amacıyla taşınmazın devridir.

Uygulamada mirastan veya alacaklılardan mal kaçırmak amacıyla da aile içi tapu devri yapıldığına rastlanılmaktadır.

Bu içeriğimizde aile bireyleri arasında tapu devrinin nasıl yapılabileceği, olası hukuki riskleri ve alınacak önlemler hakkında bilgi verilecektir.

Sizin için faydalı olması dileğiyle…

Aile İçi Tapu Devri Yapılma Sebepleri Nelerdir?

Aile bireyleri arasında taşınmaz mülkiyetinin devri gerçek bir satış sözleşmesi uyarınca olabilmesi mümkündür. Ancak, uygulamada daha aşağıdaki nedenlerden dolayı yapılmaktadır:

• Miras Paylaşımı: Mirastan kalan taşınmazlar üzerinde elbirliği mülkiyet hükümlerine tabidir. Bunun sonucu olarak tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi ve taşınmaz hakkında herhangi bir işlem yapılması için tüm mirasçıların katılımı gereklidir. Bu işlemlerin kolaylaştırılması için bir mirasçıya taşınmazlar devredilip, hukuki işlemler kolaylaştırılmaktadır.
• Alacaklıdan Mal Kaçırma: Bir icra dosyasında sadece borçlunun mal varlığına haciz uygulanabilmektedir. Bu sebeple aile bireyleri arasında, üzerinde borcu olmayan kişilere taşınmaz devredilmesi mümkündür.
• Miras Muvazaası: Mirasçılardan birini mirastan mahrum bırakmak için mal varlıkların diğer mirasçılara devredilmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Bu durum miras bırakan kişinin sağken bir devir işlemidir.
• Mal Varlığını Yönetim: Ortak mülkiyetli bir taşınmazda tapu işlemlerini kolaylaştırmak için yapılması mümkündür. Örneğin, müteahhitle imzalanacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanma süreçlerini kolaylaştırmak sayılması mümkündür.

Aile İçi Tapu Devri Yöntemi Nedir?

Aile arasında taşınmaz mal varlığının devredilmesinde:

• Satış gösterme veya
• Bağışlama olarak gösterilmesi mümkündür.

Bağışlama yoluyla taşınmazın devri, satış yöntemiyle yapılan taşınmaz devrinden daha fazla tapu harcı gerektiren bir durumdur. Bu sebeple daha çok harç gerektirmesi sebebiyle satış yöntemi seçilmektedir.

Aile İçi Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Aile bireyleri arasında taşınmaz devri, herhangi bir üçüncü kişiler arasında tapu devrinden bir farkı yoktur. Bir taşınmaz üzerinde satış, bağışlama gibi tasarruf işlemlerin yapılabilmesi için ilk olarak web tapu üzerinden randevu alınması gerekmektedir.

Tapu devri yapılmadan önce web tapu üzerinden gerekli belgelerin yüklenerek randevu günü alınması gerekmektedir. Randevu gününde tapu memurunun huzurunda devir işlemlerinin tamamlanmaktadır.  Web tapu üzerinden işlemlerin nasıl gerçekleştirileceği hususunda “Web Tapu Nedir? Nasıl Başvurulur?” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Aile İçi Tapu Devri İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

Herhangi bir taşınmazın devri için geçerli olan belgeler burada da geçerlidir:

• Tapuyu devreden ile devralanın kimlik bilgileri,
• Taşınmaz bilgileri,
• Taşınmazın bulunduğu belediyeden alınmış olan rayiç bedel,
• Zorunlu deprem sigortası (DASK),
• Taşınmazın vekaletnameyle yapılacak olması halinde özel vekaletname

Aile İçi Tapu Devri Masrafları 2025 Yılı İçin Ne Kadardır?

2025 yılı için tapu satışı için ilgili tapu müdürlüğüne bildirilen taşınmaz bedelinin %4’tür. Örneğin, 10.000.000,00 TL değerindeki bir taşınmaz satış bedeli için tapu harcı 400.000,00 TL’dir.

Bağışlama için bu bedel binde binde 68,31’dir. Yani, 10.000.000,00 TL bir taşınmaz için çıkacak olan harç bedeli 683.100,00 TL’dir.

Taşınmaz devri öncesinde, ön bilgi sahibi olmak için “Tapu Harcı Hesaplama” harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Aile İçi Tapu Devrinde Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Hukuki Riskler

Aile içi tapu devri, genellikle bir devir amacı taşımamakta olup, uygulama aşağıda yer alan sebeplerle yapıldığı sık görülmektedir:

• Mirasçılıkta arsa payı karşılığı sözleşmesinin akdedilmesini kolaylaştırmak,
• Taşınmaz devrinde kolaylık,
• Alacaklıdan mal kaçırma,
• Mal yönetimi kolaylaştırma,
• Mirasçılardan birini mirastan mahrum bırakma

Sayılan işlemlerden alacaklıdan mal kaçırma veya mirastan yoksun bırakma saiki, üçüncü kişileri aldatma amacı taşımaktadır. Bu sebeple “muvazaa” olarak nitelendirilmektedir. Konu hakkında detaylı bilgi için “Muvazaa Nedir? (TBK m.19)” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Üçüncü kişileri aldatma riski taşımasa dahi ileride taşınmazın mülkiyetini geri alma konusunda hukuken problemlerle karşılaşılması mümkündür.

Aile aralarında mal varlıkları muvazaa iddiaları için önemli bir karine olarak mahkemelerde kullanılmaktadır. Bu sebeple, herhangi bir üçüncü kişilerin arasında taşınmaz devrinden farklılaşan yöntemler belirlenmemesi gerekmektedir. Özellikle hukuki risklerin bertaraf edilmesi için:

• Taşınmazın gerçek değeri üzerinde satış gösterilmesi,
• Taşınmaz bedelinin banka bedelinin banka aracılığıyla gönderilmesi,
• Aile bireyleri arasında inançlı mülkiyet sözleşmesi imzalanması,
• Tapu devri öncesinde vekaletname verme gibi hukuki çarelerin değerlendirilmesi gerekmektedir.

Aşağıdaki aile içi tapu devri sebebiyle karşılaşacak hukuki risk ve önlemler hakkında bilgi verilecektir.

Devredilen Taşınmazın Geri Alınamama Riski (İnançlı Mülkiyet Sözleşmesinin Önemi)

Bir mirasçının diğer mirasçı olan kardeşine taşınmaz devri, mirastan kalan payların bir elde toplanması, yönetimi kolay olması için yapılması mümkündür. Genellikle bu durum tapuda satış olarak gösterilmektedir. Böyle bir durumunda, devreden kişinin yapını geri alamama durumu mevcuttur.

Gerçekte bir satış veya bağışlamama olmamasına rağmen aile içi tapu devrinde inançlı mülkiyet sözleşmesi imzalanmalıdır. Sözleşmede;

• Taşınmazın gerçekte satış veya bağışlama için yapılmadığı,
• Tapu devrinin yapılış sebebi,
• Devir yapan kişinin ne zaman taşınmazı geri devretmesi gerektiği belirtilmelidir.

Aile İçi Tapu Devrinde Tasarrufun İptali Davası

Bir borçlunun alacaklılardan mal kaçırmak kastıyla aile bireylerine taşınmazı devretmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak, aile bireyleri arasında mal varlığı geçişi, mal kaçırmaya bir karine olarak korunması mümkündür.

İİK m.227 vd hükümlerinde düzenlenen tasarrufun iptali davası, alacaklıya muvazaalı olarak devredilen mal varlıkların alacaklıya geri iadesi için bir dava açma imkânı getirmiştir. Tasarrufun iptali davasıyla taşınmaz devri iptal edilmekte ve borçlunun mal varlığına geri geçirilmekte ve söz konusu taşınmazın üzerine haciz işlemi uygulanmaktadır.

Aile İçi Tapu Devri Sebebiyle Muris Muvazaası Davası

Miras bırakan ölmeden önce, bir mirasçıyı mirastan mahrum bırakmak için mal varlıklarını tasfiye etmesi mümkündür. Genel olarak böyle bir durumda muris muvazaası davası ikame edilmektedir. Söz konusu taşınmazın aile bireyleri arasında devri yapılması halinde, devir işlemin iptali ve söz konusu taşınmazın miras paylaşımına konu olması için dava açılması mümkündür.

Ancak, miras muvazaası sebebiyle açılan davada saklı payın tenkisi, mirasta denkleştirme gibi taleplerin de değerlendirilmesi gerekmektedir. Konu hakkında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak için bizlere ulaşabilirsiniz.

Sonuç

Aile içi tapu devri genellikle gerçek bir devir amacı taşımayan; miras paylaşımı, alacaklıdan mal kaçırma veya mal yönetimi gibi saiklerle yapılmaktadır. Ancak, aile arasında mal varlığı devri muvazaa iddiası için bir karine olarak kullanılmaktadır.

Aile aralarında mal varlıkları devri birçok hukuki ihtilafı beraberinde getirmektedir. Bu durumu bertaraf etmek için aile bireyleri arasında inançlı mülkiyet sözleşmesi yapılması veya taşınmazın gerçek değeri üzerinden tapuda mal varlığının değeri gösterilmesi gerekmektedir.

Aile içi tapu devri, sadece bir mülkiyet transferi değil, aynı zamanda aile içi ilişkileri ve mirasçıların geleceğini doğrudan etkilemektedir. Bu süreçte doğru bilgiye sahip olmak, olası riskleri öngörmek ve yasalara uygun hareket etmek son derece önemlidir.

Sk hukuk olarak, uzman gayrimenkul hukuku avukatı aracılığıyla aile içi tapu devri süreçlerinizde size özel, güvenilir ve etkili hukuki danışmanlık sunulmaktadır.  Gayrimenkul varlıklarınızı güvenle devretmek ve hukuki güvence altına almak için bizlere ulaşın!

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)