Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği olarak hazırladığımız bu içerik sadece bilgilendirme amaçlıdır. Bu içeriğimizle birlikte hukuki danışmanlık hizmet verilmemektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafların hak ve yükümlülükler kapsamında münhasır olarak hazırlanması gerekmektedir. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde; inşaatın teslimi, yapımı, teknik şartnameler, cezai şartlar gibi birçok düzenlenmesi gereken detaylar vardır. Bu sebeple sözleşme imzalanmadan önce mutlaka bir uzmandan tavsiye alınması gerekmektedir. 

Paylaşılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneğinin doğrudan veya dolaylı olarak kullanılması halinde hukuk büromuz herhangi bir hukuki sorumluluğu bulunmamaktadır. 

Daha öncesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesini, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tüm hukuki yönleri, dikkat edilmesi gerekenleri ve olası hukuki uyuşmazlıkları “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” adlı içerimizde detaylıca anlattık.  

Öncelikle bu sözleşmelerin nasıl hazırlanması gerektiği hakkında bilgi vereceğiz. Uygulamada İstanbul tipi ve Ankara tipi olmak üzere iki adet sözleşme türü vardır. Her iki kat karşılığı sözleşme örneğini tarafınızla paylaşacağız 

Sizin için faydalı olması dileğiyle…

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? 

Bu sözleşmeler hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi barındırmaktadır. Bu sebeple tarafların hak ve yükümlülüklerin net olarak belirlenmesi gerekmektedir. 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlama sürecinde belli başlı şu hususlara dikkat edilmelidir: 

• Bağımsız Bölüm Paylaşımı ve Mt2 Tespitleri: Arsa üzerine kaç katlı ve mt2 daireler oluşturulacağı, paylaşımların nasıl yapılacağı belirlenmelidir. Ayrıca, yeni yapılacak olan binada arsa payı oranlarına dikkat edilmesi gerekmektedir. Deniz manzaralı bir evin, önü kapalı bir eve göre daha yüksek olup, arsa payı oranı daha fazla olması gerekmektedir. 
• Sözleşme Tipine Karar Verilmelidir: Kat karşılığı sözleşmesindeki bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı ve hangi aşamada yükleneceği devredileceği belirlenmelidir.  İnşaatın tamamlama oranına göre arsa payların devredildiği İstanbul tipi veya baştan tüm payların devredildiği Ankara tipinden hangisinin seçileceği kararlaştırılmalıdır. 
• Tarafların Hak ve Yükümlülüklerin Belirlenmesi: İnşaatın ruhsatı alma süresi, arsanın ne zaman teslim edileceği, anahtar teslim süresi gibi hususların ayrıntılı olarak yazılmalıdır.
• Teknik Şartname: İnşaatın hangi malzemelerle ve nasıl yapılacağının detaylı olarak belirlenmesi gerekmektedir. 
• Ayıplı İfa Hali: Taşınmazın ayıplı olarak teslim edilmesi halinde nasıl reaksiyon alınacağı ve ayıp ihbar süresinin belirlenmesi gerekmektedir. 
• Fesih Halleri ve Cezai Şartlar: Sözleşmede tarafların fesih imkanları ve sözleşmeye aykırılıkta cezai şartlar net olarak yazılmalıdır. 
• Resmi Şekil Şartı: Noterde düzenleme yoluyla yapılması gereken sözleşmedir, bu sebeple haricen sözleşme yapılan sözleşmeler geçersizdir. İstisnası, büyük ölçüde inşaatına başlanmış yapılarda şekil eksikliği iddiası geçerli kabul edilmemektedir. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örnekleri 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlenme biçimleri, özellikle tapu devrinin zamanlaması göre alternatifli olarak düzenlenmesi mümkündür. Uygulamada en sık İstanbul tipi ve Ankara tipi olmak üzere iki adet akdedilmektedir.  Her iki sözleşmedeki temel fark: İstanbul tipinde kademeli olarak yükleniciye hakları devredilmekte; Ankara tipinde ise, baştan yükleniciye arsa payları devredilmektedir. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği (İstanbul Tipi)

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

MADDE 1: TARAFLAR

1.1. ARSA SAHİBİ: [Adı Soyadı/Unvanı], [T.C. Kimlik No/Vergi No], [Adres], [Telefon], [E-posta] 1.2. YÜKLENİCİ: [Şirket Unvanı], [Vergi Dairesi/No], [Adres], [Telefon], [E-posta], [Ticaret Sicil No]

MADDE 2: SÖZLEŞMENİN KONUSU VE KAPSAMI

2.1. İşbu sözleşmenin konusu, Arsa Sahibine ait, tapunun [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel No, Tapu Cilt No, Sayfa No] adresinde kayıtlı, [Tapu Alanı] m² yüzölçümlü arsaya, Yüklenici tarafından ekli Mimari Proje, Statik Proje, Mekanik Proje, Elektrik Projesi ve Teknik Şartname’ye (Sözleşmenin ayrılmaz parçalarıdır) uygun olarak [Apartman/İş Merkezi/Konut Sitesi vb.] vasfında, [Kat Sayısı] katlı, toplam [Bağımsız Bölüm Sayısı] adet bağımsız bölümden oluşan bir inşaat yapılması ve sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaşılmasıdır. 2.2. İnşaat, yürürlükteki İmar Yönetmeliği, ilgili tüm yasal düzenlemeler, fen ve sanat kurallarına uygun olarak eksiksiz ve kusursuz bir şekilde yapılacaktır.

MADDE 3: ARSA PAYI DEVRİ ŞEKLİ VE ZAMANI

3.1. Arsa Sahibi, sözleşmede kararlaştırılan Yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarını/mülkiyetini, inşaatın belirli aşamalarının tamamlanması koşuluna bağlı olarak devretmeyi kabul ve taahhüt eder. 3.2. Tapu Devir Aşamaları: * Aşama 1 (Temel Ruhsatı Alındığında): [Oran, örn: 1/10] arsa payı veya [Bağımsız Bölüm No] numaralı bağımsız bölümün devri, Yükleniciye ait bağımsız bölüm numaraları [Örnek: Zemin kat 1 numaralı bağımsız bölüm]. * Aşama 2 (Kaba İnşaat Bittiğinde): [Oran, örn: 2/10] arsa payı veya [Bağımsız Bölüm No] numaralı bağımsız bölümün devri, Yükleniciye ait bağımsız bölüm numaraları [Örnek: 1. kat 2 numaralı bağımsız bölüm]. * Aşama 3 (İskan Alındığında ve Anahtar Teslimde): Kalan [Oran] arsa payı veya [Bağımsız Bölüm No] numaralı bağımsız bölümün devri, Yükleniciye ait bağımsız bölüm numaraları [Örnek: 2. kat 3 numaralı bağımsız bölüm]. 3.3. Yüklenici, her devir aşamasında ilgili aşamanın tamamlandığını, [Yetkili Kurum Onayı/Bilirkişi Raporu/Arsa Sahibi Tespiti] ile belgelendirmekle yükümlüdür.

MADDE 4: BAĞIMSIZ BÖLÜM PAYLAŞIMI

4.1. Yapılacak inşaat tamamlandığında, toplam [Bağımsız Bölüm Sayısı] adet bağımsız bölümün paylaşımı aşağıdaki gibi olacaktır: * Arsa Sahibine ait bağımsız bölümler: [Kat, Numara, m², Cephe, İç Özellikler], toplam [Adet] adet. (Örn: Zemin kat 4,5 nolu daireler, 100 m², batı cephe, 3+1) * Yükleniciye ait bağımsız bölümler: [Kat, Numara, m², Cephe, İç Özellikler], toplam [Adet] adet. (Örn: 1,2 kat 6,7 nolu daireler, 110 m², doğu cephe, 3+1) 4.2. Paylaşım planı ve bağımsız bölümlerin konumları, ekli Mimari Proje üzerinde işaretlenmiştir ve bu projenin sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğu kabul edilmiştir.

MADDE 5: İNŞAATIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE KALİTESİ

5.1. İnşaatta kullanılacak tüm malzemeler, ekli Teknik Şartname’de detaylı olarak belirtilmiş markalarda ve kalitede olacaktır. Teknik Şartnamede belirtilmeyen durumlarda, birinci sınıf malzeme ve işçilik esas alınacaktır. 5.2. Ortak alanlar, bina girişi, merdivenler, asansörler, dış cephe, çatı ve peyzaj düzenlemesi de Teknik Şartname’de belirtilen standartlara uygun olarak tamamlanacaktır.

MADDE 6: İNŞAAT SÜRESİ VE TESLİMAT

6.1. İnşaatın fiili başlangıç tarihi [Başlangıç Tarihi]’dir. Yapı ruhsatının alınması tarihi bu süreyi etkileyebilir. 6.2. İnşaatın azami bitiş tarihi ve anahtar teslim tarihi [Teslim Tarihi]’dir. Bu süre, yapı ruhsatı alındıktan sonra başlayacak olup, toplam [Süre, örn: 24 ay] ayı geçemez. 6.3. Aşama Bazlı Süre Belirlemesi: * Temel Ruhsatının Alınması: [Tarih] * Kaba İnşaatın Bitimi: [Tarih] * Dış Cephenin Tamamlanması: [Tarih] * Bağımsız Bölümlerin Anahtar Teslimi: [Tarih] * Yapı Kullanım Ruhsatının (İskân) Alınması: [Tarih] 6.4. Ek Süre Uzatım Halleri: Aşağıdaki hallerde inşaat süresi uzayabilir: Mücbir sebep halleri (doğal afetler, savaş vb.), resmi kurumların gecikmeleri, mevzuat değişiklikleri, Arsa Sahibinden kaynaklanan gecikmeler. Bu hallerde süre uzatımı, gecikmeye neden olan durumun devamı süresince olacaktır.

MADDE 7: YÜKLENİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

7.1. Gerekli tüm ruhsatları (yapı ruhsatı, iskân ruhsatı vb.) ve izinleri almak. 7.2. Tüm vergileri, harçları ve yasal primleri (SGK primleri, emlak vergisi vb.) süresinde ödemek. 7.3. İnşaatı sözleşmeye, projelere, teknik şartnameye, imar yönetmeliğine, iş sağlığı ve güvenliği mevzuatına ve çevre mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmek. 7.4. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması işlemlerini yapmak ve ilgili masrafları karşılamak. 7.5. Yapı kullanım izin belgesini (iskân) almak ve ilgili tüm süreçleri takip etmek. 7.6. Ayıba karşı kanuni ve sözleşmesel garanti yükümlülüğünü (genellikle [Süre, örn: 5 yıl]) yerine getirmek. 7.7. İnşaat All Risks sigortası ve üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası gibi gerekli tüm sigortaları yaptırmak.

MADDE 8: ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

8.1. Arsayı inşaata elverişli şekilde Yükleniciye, [Teslim Tarihi] tarihinde teslim etmek. 8.2. Her devir aşamasında kararlaştırılan arsa payını/bağımsız bölümü Yükleniciye devretmek. 8.3. İnşaat süresince Yükleniciye gerekli bilgi, belge (vekâletname vb.) ve işbirliğini sağlamak. 8.4. İnşaatın ilerlemesini engellemekten kaçınmak.

MADDE 9: SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK, FESİH VE HUKUKİ SONUÇLARI

9.1. Cezai Şart: Yüklenicinin sözleşmede belirtilen teslim tarihlerine uymaması halinde, gecikilen her gün için [Günlük Gecikme Cezası] TL tutarında cezai şart ödemeyi kabul eder. Toplam cezai şart miktarı [Maksimum Cezai Şart Tutarı] TL’yi aşamaz. 9.2. Fesih Hakkı: Taraflardan birinin sözleşme hükümlerine esaslı şekilde aykırı davranması veya temerrüde düşmesi halinde, diğer tarafın sözleşmeyi fesih hakkı doğar. Fesih ihtarname ile bildirilir ve fesih kararının mahkemece tespiti gerekir. 9.3. Hukuki Sonuçlar: * Sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde, taraflar karşılıklı olarak aldıklarını iade etmekle yükümlüdür. * Yükleniciye aşamalı olarak devredilen payların durumu, Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2025/2 K. sayılı kararı uyarınca değerlendirilecektir. Bu karara göre, iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları korunacak ve arsa sahibinin tapu iptal davası açabilmesi için üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ispatlaması gerekecektir. * İnşaatın önemli ölçüde tamamlanması durumunda, feshin ileriye etkili sonuç doğurması ve yüklenicinin yaptığı işin bedelini talep etmesi söz konusu olabilir.

MADDE 10: DİĞER HÜKÜMLER

10.1. Vergilendirme ve Masraflar: Sözleşme damga vergisi, noter masrafları [Oran, örn: yarı yarıya] taraflarca karşılanacaktır. Tapu devir harçları ve diğer vergi yükümlülükleri yasal mevzuata göre taraflarca ödenecektir. 10.2. Uyuşmazlıkların Çözümü: İşbu sözleşmeden doğacak her türlü uyuşmazlıkta, öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulacak; arabuluculukla çözülemeyen uyuşmazlıklarda [Yetkili Mahkeme, örn: İstanbul Anadolu / Ankara Adliyesi] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır. 10.3. Yönetim Planı: Yüklenici, iskan ruhsatı alındıktan sonra [Süre] içinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir Yönetim Planı hazırlayarak tapuya tescil ettirmekle yükümlüdür. 10.4. Sözleşmenin Tapuya Şerhi: Arsa sahibi, işbu sözleşmenin tapu kayıtlarına şerh edilmesini talep etme hakkına sahiptir. Şerh masrafları taraflarca [Oran] karşılanacaktır.

İŞBU SÖZLEŞME, [Sözleşme Tarihi] tarihinde taraflarca [Adet] nüsha olarak tanzim edilmiş ve imza altına alınmıştır.

ARSA SAHİPLERİ                                                                                                          YÜKLENİCİ

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği (Ankara Tipi)

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

MADDE 1: TARAFLAR

1.1. ARSA SAHİBİ: [Adı Soyadı/Unvanı], [T.C. Kimlik No/Vergi No], [Adres], [Telefon], [E-posta] 1.2. YÜKLENİCİ: [Şirket Unvanı], [Vergi Dairesi/No], [Adres], [Telefon], [E-posta], [Ticaret Sicil No]

MADDE 2: SÖZLEŞMENİN KONUSU VE KAPSAMI

2.1. İşbu sözleşmenin konusu, Arsa Sahibine ait, tapunun [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel No, Tapu Cilt No, Sayfa No] adresinde kayıtlı, [Tapu Alanı] m² yüzölçümlü arsaya, Yüklenici tarafından ekli Mimari Proje, Statik Proje, Mekanik Proje, Elektrik Projesi ve Teknik Şartname’ye (Sözleşmenin ayrılmaz parçalarıdır) uygun olarak [Apartman/İş Merkezi/Konut Sitesi vb.] vasfında, [Kat Sayısı] katlı, toplam [Bağımsız Bölüm Sayısı] adet bağımsız bölümden oluşan bir inşaat yapılması ve sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaşılmasıdır. 2.2. İnşaat, yürürlükteki İmar Yönetmeliği, ilgili tüm yasal düzenlemeler, fen ve sanat kurallarına uygun olarak eksiksiz ve kusursuz bir şekilde yapılacaktır.

MADDE 3: TAPU DEVRİ VE BEDEL

3.1. İşbu sözleşmenin imzalanması ile birlikte, Arsa Sahibi, yukarıda tapu bilgileri belirtilen taşınmazın, sözleşme bedeli karşılığında Yükleniciye düşen [Yükleniciye Düşen Oran, örn: 1/2 veya Belirli Bağımsız Bölüm Numaraları ve Payları] oranındaki arsa payını/bağımsız bölümünü Yükleniciye peşinen ve bedelsiz olarak devretmeyi kabul ve taahhüt eder. 3.2. Tapu devir işlemi, sözleşmenin imzalanmasını takiben [Süre, örn: 5 iş günü] içerisinde Tapu Müdürlüğünde gerçekleştirilecektir. 3.3. Arsa Sahibi, devrettiği bu paylar üzerinde, inşaatın tamamlanmasına kadar geçerli olmak üzere [İpotek Bedeli] TL bedelli teminat ipoteği tesis etme hakkına sahiptir. (Bu madde, arsa sahibinin riskini azaltmak için eklenebilir.)

MADDE 4: BAĞIMSIZ BÖLÜM PAYLAŞIMI

4.1. Yapılacak inşaat tamamlandığında, toplam [Bağımsız Bölüm Sayısı] adet bağımsız bölümün paylaşımı aşağıdaki gibi olacaktır: * Arsa Sahibine ait bağımsız bölümler: [Kat, Numara, m², Cephe, İç Özellikler], toplam [Adet] adet. (Örn: Zemin kat 1,2 nolu daireler, 100 m², güney cephe, 3+1) * Yükleniciye ait bağımsız bölümler: [Kat, Numara, m², Cephe, İç Özellikler], toplam [Adet] adet. (Örn: 1,2 kat 3,4 nolu daireler, 110 m², kuzey cephe, 3+1) 4.2. Paylaşım planı ve bağımsız bölümlerin konumları, ekli Mimari Proje üzerinde işaretlenmiştir ve bu projenin sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğu kabul edilmiştir.

MADDE 5: İNŞAATIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE KALİTESİ

5.1. İnşaatta kullanılacak tüm malzemeler, ekli Teknik Şartname’de detaylı olarak belirtilmiş markalarda ve kalitede olacaktır. Teknik Şartnamede belirtilmeyen durumlarda, birinci sınıf malzeme ve işçilik esas alınacaktır. 5.2. Ortak alanlar, bina girişi, merdivenler, asansörler, dış cephe, çatı ve peyzaj düzenlemesi de Teknik Şartname’de belirtilen standartlara uygun olarak tamamlanacaktır.

MADDE 6: İNŞAAT SÜRESİ VE TESLİMAT

6.1. İnşaatın fiili başlangıç tarihi [Başlangıç Tarihi]’dir. Yapı ruhsatının alınması tarihi bu süreyi etkileyebilir. 6.2. İnşaatın azami bitiş tarihi ve anahtar teslim tarihi [Teslim Tarihi]’dir. Bu süre, yapı ruhsatı alındıktan sonra başlayacak olup, toplam [Süre, örn: 24 ay] ayı geçemez. 6.3. Aşama Bazlı Süre Belirlemesi: * Temel Ruhsatının Alınması: [Tarih] * Kaba İnşaatın Bitimi: [Tarih] * Dış Cephenin Tamamlanması: [Tarih] * Bağımsız Bölümlerin Anahtar Teslimi: [Tarih] * Yapı Kullanım Ruhsatının (İskân) Alınması: [Tarih] 6.4. Ek Süre Uzatım Halleri: Aşağıdaki hallerde inşaat süresi uzayabilir: Mücbir sebep halleri (doğal afetler, savaş vb.), resmi kurumların gecikmeleri, mevzuat değişiklikleri, Arsa Sahibinden kaynaklanan gecikmeler. Bu hallerde süre uzatımı, gecikmeye neden olan durumun devamı süresince olacaktır.

MADDE 7: YÜKLENİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

7.1. Gerekli tüm ruhsatları (yapı ruhsatı, iskân ruhsatı vb.) ve izinleri almak. 7.2. Tüm vergileri, harçları ve yasal primleri (SGK primleri, emlak vergisi vb.) süresinde ödemek. (Detaylar için [Vergilendirme Yükümlülükleri ve Vergi Hukuku Boyutu] başlığına atıf yapılabilir.) 7.3. İnşaatı sözleşmeye, projelere, teknik şartnameye, imar yönetmeliğine, iş sağlığı ve güvenliği mevzuatına ve çevre mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmek. 7.4. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması işlemlerini yapmak ve ilgili masrafları karşılamak. 7.5. Yapı kullanım izin belgesini (iskân) almak ve ilgili tüm süreçleri takip etmek. 7.6. Ayıba karşı kanuni ve sözleşmesel garanti yükümlülüğünü (genellikle [Süre, örn: 5 yıl]) yerine getirmek. 7.7. İnşaat All Risks sigortası ve üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası gibi gerekli tüm sigortaları yaptırmak.

MADDE 8: ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

8.1. Arsayı inşaata elverişli şekilde Yükleniciye, [Teslim Tarihi] tarihinde teslim etmek. 8.2. Sözleşme başında kararlaştırılan arsa payını/bağımsız bölümü Yükleniciye devretmek. 8.3. İnşaat süresince Yükleniciye gerekli bilgi, belge (vekâletname vb.) ve işbirliğini sağlamak. 8.4. İnşaatın ilerlemesini engellemekten kaçınmak.

MADDE 9: SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK, FESİH VE HUKUKİ SONUÇLARI

9.1. Cezai Şart: Yüklenicinin sözleşmede belirtilen teslim tarihlerine uymaması halinde, gecikilen her gün için [Günlük Gecikme Cezası] TL tutarında cezai şart ödemeyi kabul eder. Toplam cezai şart miktarı [Maksimum Cezai Şart Tutarı] TL’yi aşamaz. 9.2. Fesih Hakkı: Taraflardan birinin sözleşme hükümlerine esaslı şekilde aykırı davranması veya temerrüde düşmesi halinde, diğer tarafın sözleşmeyi fesih hakkı doğar. Fesih ihtarname ile bildirilir ve fesih kararının mahkemece tespiti gerekir. 9.3. Hukuki Sonuçlar: * Sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde, taraflar karşılıklı olarak aldıklarını iade etmekle yükümlüdür. * Yükleniciye peşin devredilen payların durumu, Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2025/2 K. sayılı kararı uyarınca değerlendirilecektir. Bu karara göre, iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları korunacak ve arsa sahibinin tapu iptal davası açabilmesi için üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ispatlaması gerekecektir. * İnşaatın önemli ölçüde tamamlanması durumunda, feshin ileriye etkili sonuç doğurması ve yüklenicinin yaptığı işin bedelini talep etmesi söz konusu olabilir.

MADDE 10: DİĞER HÜKÜMLER

10.1. Vergilendirme ve Masraflar: Sözleşme damga vergisi, noter masrafları [Oran, örn: yarı yarıya] taraflarca karşılanacaktır. Tapu devir harçları ve diğer vergi yükümlülükleri yasal mevzuata göre taraflarca ödenecektir. (Detaylar için [Vergilendirme Yükümlülükleri ve Vergi Hukuku Boyutu] başlığına atıf yapılabilir.) 10.2. Uyuşmazlıkların Çözümü: İşbu sözleşmeden doğacak her türlü uyuşmazlıkta, öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulacak; arabuluculukla çözülemeyen uyuşmazlıklarda [Yetkili Mahkeme, örn: İstanbul Anadolu / Ankara Adliyesi] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır. 10.3. Yönetim Planı: Yüklenici, iskan ruhsatı alındıktan sonra [Süre] içinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir Yönetim Planı hazırlayarak tapuya tescil ettirmekle yükümlüdür.

İŞBU SÖZLEŞME, [Sözleşme Tarihi] tarihinde taraflarca [Adet] nüsha olarak tanzim edilmiş ve imza altına alınmıştır.

ARSA SAHİBİ YÜKLENİCİ

1. İstanbul Tipi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği (Kademeli Tapu Devri Modeli)

İstanbul Tipi inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi arsanın mülkiyetini genellikle kendisinde tutar. Yükleniciye yapılacak arsa payı devirleri, inşaatın belirli aşamalarının tamamlanması (örneğin, temel ruhsatı, kaba inşaatın bitimi, iskan alınması gibi) koşuluna bağlanır. Bu tip, arsa sahibi için inşaat sürecinde daha fazla kontrol ve güvenlik sağlarken, müteahhidin finansman bulma sürecini aşamalı hale getirebilir.

Örnek İstanbul Tipi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şablonu:

[SÖZLEŞME BAŞLIĞI]

İSTANBUL TİPİ ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

MADDE 1: TARAFLAR

1.1. ARSA SAHİBİ: [Adı Soyadı/Unvanı], [T.C. Kimlik No/Vergi No], [Adres], [Telefon], [E-posta] 1.2. YÜKLENİCİ: [Şirket Unvanı], [Vergi Dairesi/No], [Adres], [Telefon], [E-posta], [Ticaret Sicil No]

MADDE 2: SÖZLEŞMENİN KONUSU VE KAPSAMI

2.1. İşbu sözleşmenin konusu, Arsa Sahibine ait, tapunun [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel No, Tapu Cilt No, Sayfa No] adresinde kayıtlı, [Tapu Alanı] m² yüzölçümlü arsaya, Yüklenici tarafından ekli Mimari Proje, Statik Proje, Mekanik Proje, Elektrik Projesi ve Teknik Şartname’ye (Sözleşmenin ayrılmaz parçalarıdır) uygun olarak [Apartman/İş Merkezi/Konut Sitesi vb.] vasfında, [Kat Sayısı] katlı, toplam [Bağımsız Bölüm Sayısı] adet bağımsız bölümden oluşan bir inşaat yapılması ve sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaşılmasıdır. 2.2. İnşaat, yürürlükteki İmar Yönetmeliği, ilgili tüm yasal düzenlemeler, fen ve sanat kurallarına uygun olarak eksiksiz ve kusursuz bir şekilde yapılacaktır.

MADDE 3: ARSA PAYI DEVRİ ŞEKLİ VE ZAMANI

3.1. Arsa Sahibi, sözleşmede kararlaştırılan Yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarını/mülkiyetini, inşaatın belirli aşamalarının tamamlanması koşuluna bağlı olarak devretmeyi kabul ve taahhüt eder. 3.2. Tapu Devir Aşamaları: * Aşama 1 (Temel Ruhsatı Alındığında): [Oran, örn: 1/10] arsa payı veya [Bağımsız Bölüm No] numaralı bağımsız bölümün devri, Yükleniciye ait bağımsız bölüm numaraları [Örnek: Zemin kat 1 numaralı bağımsız bölüm]. * Aşama 2 (Kaba İnşaat Bittiğinde): [Oran, örn: 2/10] arsa payı veya [Bağımsız Bölüm No] numaralı bağımsız bölümün devri, Yükleniciye ait bağımsız bölüm numaraları [Örnek: 1. kat 2 numaralı bağımsız bölüm]. * Aşama 3 (İskan Alındığında ve Anahtar Teslimde): Kalan [Oran] arsa payı veya [Bağımsız Bölüm No] numaralı bağımsız bölümün devri, Yükleniciye ait bağımsız bölüm numaraları [Örnek: 2. kat 3 numaralı bağımsız bölüm]. 3.3. Yüklenici, her devir aşamasında ilgili aşamanın tamamlandığını, [Yetkili Kurum Onayı/Bilirkişi Raporu/Arsa Sahibi Tespiti] ile belgelendirmekle yükümlüdür.

MADDE 4: BAĞIMSIZ BÖLÜM PAYLAŞIMI

4.1. Yapılacak inşaat tamamlandığında, toplam [Bağımsız Bölüm Sayısı] adet bağımsız bölümün paylaşımı aşağıdaki gibi olacaktır: * Arsa Sahibine ait bağımsız bölümler: [Kat, Numara, m², Cephe, İç Özellikler], toplam [Adet] adet. (Örn: Zemin kat 4,5 nolu daireler, 100 m², batı cephe, 3+1) * Yükleniciye ait bağımsız bölümler: [Kat, Numara, m², Cephe, İç Özellikler], toplam [Adet] adet. (Örn: 1,2 kat 6,7 nolu daireler, 110 m², doğu cephe, 3+1) 4.2. Paylaşım planı ve bağımsız bölümlerin konumları, ekli Mimari Proje üzerinde işaretlenmiştir ve bu projenin sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğu kabul edilmiştir.

MADDE 5: İNŞAATIN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE KALİTESİ

5.1. İnşaatta kullanılacak tüm malzemeler, ekli Teknik Şartname’de detaylı olarak belirtilmiş markalarda ve kalitede olacaktır. Teknik Şartnamede belirtilmeyen durumlarda, birinci sınıf malzeme ve işçilik esas alınacaktır. 5.2. Ortak alanlar, bina girişi, merdivenler, asansörler, dış cephe, çatı ve peyzaj düzenlemesi de Teknik Şartname’de belirtilen standartlara uygun olarak tamamlanacaktır.

MADDE 6: İNŞAAT SÜRESİ VE TESLİMAT

6.1. İnşaatın fiili başlangıç tarihi [Başlangıç Tarihi]’dir. Yapı ruhsatının alınması tarihi bu süreyi etkileyebilir. 6.2. İnşaatın azami bitiş tarihi ve anahtar teslim tarihi [Teslim Tarihi]’dir. Bu süre, yapı ruhsatı alındıktan sonra başlayacak olup, toplam [Süre, örn: 24 ay] ayı geçemez. 6.3. Aşama Bazlı Süre Belirlemesi: * Temel Ruhsatının Alınması: [Tarih] * Kaba İnşaatın Bitimi: [Tarih] * Dış Cephenin Tamamlanması: [Tarih] * Bağımsız Bölümlerin Anahtar Teslimi: [Tarih] * Yapı Kullanım Ruhsatının (İskân) Alınması: [Tarih] 6.4. Ek Süre Uzatım Halleri: Aşağıdaki hallerde inşaat süresi uzayabilir: Mücbir sebep halleri (doğal afetler, savaş vb.), resmi kurumların gecikmeleri, mevzuat değişiklikleri, Arsa Sahibinden kaynaklanan gecikmeler. Bu hallerde süre uzatımı, gecikmeye neden olan durumun devamı süresince olacaktır.

MADDE 7: YÜKLENİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

7.1. Gerekli tüm ruhsatları (yapı ruhsatı, iskân ruhsatı vb.) ve izinleri almak. 7.2. Tüm vergileri, harçları ve yasal primleri (SGK primleri, emlak vergisi vb.) süresinde ödemek. 7.3. İnşaatı sözleşmeye, projelere, teknik şartnameye, imar yönetmeliğine, iş sağlığı ve güvenliği mevzuatına ve çevre mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmek. 7.4. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması işlemlerini yapmak ve ilgili masrafları karşılamak. 7.5. Yapı kullanım izin belgesini (iskân) almak ve ilgili tüm süreçleri takip etmek. 7.6. Ayıba karşı kanuni ve sözleşmesel garanti yükümlülüğünü (genellikle [Süre, örn: 5 yıl]) yerine getirmek. 7.7. İnşaat All Risks sigortası ve üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası gibi gerekli tüm sigortaları yaptırmak.

MADDE 8: ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

8.1. Arsayı inşaata elverişli şekilde Yükleniciye, [Teslim Tarihi] tarihinde teslim etmek. 8.2. Her devir aşamasında kararlaştırılan arsa payını/bağımsız bölümü Yükleniciye devretmek. 8.3. İnşaat süresince Yükleniciye gerekli bilgi, belge (vekâletname vb.) ve işbirliğini sağlamak. 8.4. İnşaatın ilerlemesini engellemekten kaçınmak.

MADDE 9: SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK, FESİH VE HUKUKİ SONUÇLARI

9.1. Cezai Şart: Yüklenicinin sözleşmede belirtilen teslim tarihlerine uymaması halinde, gecikilen her gün için [Günlük Gecikme Cezası] TL tutarında cezai şart ödemeyi kabul eder. Toplam cezai şart miktarı [Maksimum Cezai Şart Tutarı] TL’yi aşamaz. 9.2. Fesih Hakkı: Taraflardan birinin sözleşme hükümlerine esaslı şekilde aykırı davranması veya temerrüde düşmesi halinde, diğer tarafın sözleşmeyi fesih hakkı doğar. Fesih ihtarname ile bildirilir ve fesih kararının mahkemece tespiti gerekir. 9.3. Hukuki Sonuçlar: * Sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde, taraflar karşılıklı olarak aldıklarını iade etmekle yükümlüdür. * Yükleniciye aşamalı olarak devredilen payların durumu, Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2025/2 K. sayılı kararı uyarınca değerlendirilecektir. Bu karara göre, iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları korunacak ve arsa sahibinin tapu iptal davası açabilmesi için üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ispatlaması gerekecektir. * İnşaatın önemli ölçüde tamamlanması durumunda, feshin ileriye etkili sonuç doğurması ve yüklenicinin yaptığı işin bedelini talep etmesi söz konusu olabilir.

MADDE 10: DİĞER HÜKÜMLER

10.1. Vergilendirme ve Masraflar: Sözleşme damga vergisi, noter masrafları [Oran, örn: yarı yarıya] taraflarca karşılanacaktır. Tapu devir harçları ve diğer vergi yükümlülükleri yasal mevzuata göre taraflarca ödenecektir. 10.2. Uyuşmazlıkların Çözümü: İşbu sözleşmeden doğacak her türlü uyuşmazlıkta, öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulacak; arabuluculukla çözülemeyen uyuşmazlıklarda [Yetkili Mahkeme, örn: İstanbul Anadolu / Ankara Adliyesi] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır. 10.3. Yönetim Planı: Yüklenici, iskan ruhsatı alındıktan sonra [Süre] içinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir Yönetim Planı hazırlayarak tapuya tescil ettirmekle yükümlüdür. 10.4. Sözleşmenin Tapuya Şerhi: Arsa sahibi, işbu sözleşmenin tapu kayıtlarına şerh edilmesini talep etme hakkına sahiptir. Şerh masrafları taraflarca [Oran] karşılanacaktır.

İŞBU SÖZLEŞME, [Sözleşme Tarihi] tarihinde taraflarca [Adet] nüsha olarak tanzim edilmiş ve imza altına alınmıştır.

ARSA SAHİPLERİ                                                                                                    YÜKLENİCİ