Arsa Payının Düzeltilmesi Davası 2025

Arsa payının düzeltilmesi davası, arsa payı oranının ana taşınmazda gerçeği yansıtmadığını halinde başvurulan hukuki yoldur. Kaçak yapılar, hayali daireler veya bağımsız bölüm mt2 oranına göre ana taşınmazdaki oranın düşük olduğu gibi durumlarda arsa payının düzeltilmesi davası açılır.

 Özellikle artan kentsel dönüşüm süreçleriyle birlikte bu davanın önemi artmıştır. Kat malikleri arsa payı oranına göre yeni yapılacak yapıda hak sahibi olmaktadır. Bu sebeple kentsel dönüşüm sürecine bina yıkılmadan önce arsa payı oranlarının tespit edilmesi gerekmektedir. 

Bu içeriğimizde arsa payının nasıl belirleneceği, başvurulacak hukuki yollara ve yargılama süreci hakkında detaylı bilgi verilecektir. 

Arsa Payı Nedir ve Neden Önemlidir?

Tapuda Arsa Payı Ne Anlama Gelir?

Arsa payı, bağımsız bölümlerin ana taşınmazda karşılık geldiği orandır. Kat malikleri ana taşınmaz (arsa) üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Bir bağımsız bölümün (ev, iş yeri, kömürlük, depo) arsa üzerinde bir payı vardır.

Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Kat Mülkiyet Kanunu m.3 uyarınca kat irtifakına geçildiğinde bağımsız bölümler belirlenmelidir.  Bağımsız bölümlerin değerine göre, ana taşınmazdaki pay oranı tespit edilmektedir. Bu oranının tespiti için bağımsız bölümün değerinin tespitinde üç temel kriter vardır:

• Metrekare sayısı,
• Konumu,
• Değeridir. 

Örneğin; bir evin deniz manzaralı olması değerini arttırıcı bir husustur. 10. Kattaki 100 metrekare alana sahip ve deniz manzaralı bir evin arsa payı, 5. Kattaki güneş almayan bir 100 metrekare evin payından daha fazladır. Rüzgâra karşı konumu, yalıtımı, cephesi gibi birçok faktör bağımsız bölümü ve buna bağlı olarak arsaya özgülenmiş payı etkilemektedir.

Daireye Düşen Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Tapuda arsa payı hesaplaması, tapu senedinde belirtilen ana taşınmaz metrekaresinin sahip olduğunuz bağımsız bölünmesiyle bulunmaktadır. Örneğin; 2000 mt2 ana taşınmazda oranınız 30/150 olduğu varsayımında 2000*30/150 formülüyle bulunmaktadır.

Arsa Payının Önemi Nedir?

Kentsel dönüşümde yeni yapılan binada sahip olunan bağımsız bölümün mt2 sayısı, konumu gibi faktörleri belirlenmektedir. Arsa üzerinde mülkiyet oranı ne kadar yüksekse yeni yapıda hak sahipliği ona göre belirlenmektedir. Özellikle Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilme süreci önemi ortaya çıkmaktadır. 

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir ve Neden Açılır?

Arsa payının düzeltilmesi davası, ana taşınmaz üzerindeki arsa paylarının yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Bağımsız bölüm sahiplerinin arsa üzerindeki gerçek hak sahipliğinin belirlenmesi için açılmaktadır.

Dava Şartları Nelerdir?

Arsa payının düzeltilmesi davası için şu hallerde mümkündür:

• Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmuş bir taşınmaz olması,
• Taşınmazın yıkılmamış olması,
• Arsa payı oranlarının gerçeği yansıtmaması  

Dava Sebepleri Nelerdir?

Uygulamada arsa payının düzeltilmesi davası kentsel dönüşüm sürecinde bu dava açılmaktadır. Kat maliklerine kat karşılığı inşaat sözleşmesinde daha az mt2 veya farklı bir konumda daire teklif edilmektedir. Bunun başlıca sebebi ana taşınmazsa bağımsız bölümün karşılık geldiği oranların gerçeği yansıtmamasıdır. Bunun başlıca sebepleri şunlardır:

• İmara aykırılıktan hayali dairelerin olması,
• Bağımsız bölümlerin mt2 oranla arsa payı oranının yüksek olması,
• Kaçak yapıların bulunması,
• Bağım bölümün konumu ve değerine göre gerçeği yansıtmaması

Bina Yıkıldıktan Sonra Arsa Payı Düzeltme Davası Açılabilir Mi?

Arsa payı düzeltme davası açılabilmesi için bir kat mülkiyeti ve kat irtifakının mevcut olması gerekmektedir. Özellikle riskli yapı kararına yönelik açılan idari davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilmediği sürece yıkım işlemleri devam etmektedir. Kentsel dönüşüm sürecinde yapı, yıkıldıktan sonra tapudan resen terkini sağlanmakta ve arsa niteliğine dönüşmektedir. Bu durumda arsa payı düzeltilmesi davasının açılma imkânı yoktur. 

Konu hakkında daha fazla bilgi “Kentsel Dönüşüm” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz. 

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Tarafları 

Bu davalarda yaşanılan sorunlardan biri taraf teşkilinin sağlanmasıdır. Bütün kat maliklerinin davada taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir. Bu sebeple kat maliklerin mümkün olduğunda birlikte hareket etmesi önemlidir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Bu dava kat maliki veya kat irtifakına sahip her malik tarafından açılması mümkündür. Bağımsız bölümün sadece malikleri veya yasal mirasçıları tarafından açılması mümkündür.  Kiracı, intifa hakkı sahibi gibi diğer hak sahiplerinin açma imkânı yoktur. 

Dava Kimlere Karşı Açılır?

Diğer kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerine karşı yöneltilmektedir. Ana taşınmazda malik olan tüm tarafların yer alması zorunludur, aksi takdirde taraf teşkilini sağlamaması sebebiyle davanız reddedilecektir.  Tüm malik bilgilerine ulaşamamanız veya vefat eden malikin mirasçılarının kim olduğunu tespit edememeniz halinde, mahkemeden tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak öğrenilmesini talep etme hakkınız vardır. 

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre

Davanın mevcut yapı yıkılına kadar açılması gerekmektedir. Bina yıkıldıktan sonra arsa payının düzeltilmesi davası açılamaz. Nitekim, bağımsız bölümlerin tespitinin yapılma imkânı yoktur. Bunun haricinde herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. 

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 

Bu dava türü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun m.3 hükmüne düzenlenmiştir. Kat mülkiyetinden kaynaklı hukuki uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir. Davanın taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır. 

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yargılama Süreci

Bu davalarda dikkat edilmesi gereken bazı kritik hususlar vardır. Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde açılacak olan davada hızlıca delil tespiti yapılması gerekmektedir.

Arsa Payı Düzeltme Davasında İhtiyati Tedbir ve Delil Tespiti

Kentsel dönüşüm sürecinde bu davayı açmak isteyen maliklerin, dava açmadan önce delil tespiti yaptırması gerekmektedir.  Dava sürecinde riskli yapının yıkılması ve binanın mevcut durumunun tespit edilmemesi halinde, davada karar verilmesi mümkün olmayacaktır. 

Kat maliklerin riskli yapı kararına itiraz veya arsa payının düzeltilmesi davasında ihtiyati tedbir talep etmesi gerekmektedir. Mahkemeden yapının mevcut durumunun tespiti yapılana kadar ihtiyati tedbir talep edilmesi mümkündür. 

Arsa Payı DÜZELTME Davası Bilirkişi Raporunun Önemi

Bu davalarda karar verilebilmesi için ilk olarak mevcut yapı ve yapı içindeki bağımsız bölümlerin; metrekaresi, konumu ve değeri tespit edilmesi gerekmektedir.

Davaya konu taşınmazda keşif yapılmakta ve uzman bilirkişiler tarafından detaylıca raporlanmaktadır. Bilirkişi tarafından yapının durumuna göre arsa payı oranları belirlenmekte ve davada verilecek karar bu rapor üzerinden şekillenmektedir.

Arsa Payı Düzeltme Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu dava şartı arabuluculuğa tabidir. Dava açacak olan tarafın, tüm kat malikleri veya irtifak hakkı sahiplerini taraf göstererek arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekmektedir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Sonuçları: Mahkeme Nasıl Karar Verir?

Arsa payının düzeltilmesi, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki bağımsız bölümün değerine göre yapılmaktadır. Örneğin; 1980 yılında yapılmış ve kat mülkiyetine geçilmiş bir bina için, 1980 yılında bağımsız bölümünün değerine karar verilmektedir. Bağımsız bölümde sonradan meydana gelen değer artışları dikkate alınmamaktadır. Örneğin, kat mülkiyeti sonrasında bir binanın manzarasının değişmesi sebebiyle meydana gelen değer artışı dikkate alınmamaktadır.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi? 

Hayır, taşınmazın mülkiyetine yönelik davalar kesinleşmeden icraya konulamaz. İstinaf ve Yargıtay dahil tüm kanun yollarının tüketilmesi gerekmektedir. 

Dava Sürecinde Bina Yıkılırsa Ne Olur?

Burada önemli olan yıkılacak olan yapının durumu tespit edilip edilmediğidir. Keşif ve bilirkişi raporuyla mevcut yapının durumu tespit edilirse, yargılama devam eder. Ancak, bina yıkılmış veya yeni yapı inşa edilmişse, arsa payının düzeltilmesi imkânı yoktur. Bu durumda mahkeme kararına dayanarak, sebepsiz zenginleşme davası açabilirsiniz. 

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yargıtay Kararları (Emsal Kararlar)

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2015/9964 E., 2016/1011 K., 27.06.2016: Davanın Somut Delillerle İspatı Gerekir;

“bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.”

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2008/13132 E. 2009/1268 K., 17.02.2009: Değerlendirmede Yalnızca Metrekare Yeterli Değil, Tüm Unsurlar Dikkate Alınmalı

“…her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları gibi unsurlar dikkate alınmalıdır.”

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/13447 E., 2015/16489 K., 16.11.2015: Taraf Teşkili ve Bilirkişi Raporundaki Çelişkinin Giderilmesi Zorunluluğu

“…Mahkemece yukarıda açıklanan bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken çelişkili bilirkişi raporlarına dayanılarak karar verilmesi, doğru görülmemiştir.”

Yargıtay 20. HD, E.2017/5442, K. 2019/1190, T. 20.2.2019: Davacı Dışında Tüm Maliklerin Taraf Olarak Gösterilmesi Zorunludur:

“Davanın niteliği gereği yargılamanın sonunda verilecek karar, dava konusu ana taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı maliklerinin hukukunu da yakından ilgilendirdiğinden, hükmün infazının sağlanabilmesi açısından usul ekonomisi ilkesi gözetilerek, dava konusu ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin tamamını gösterir son tapu kayıtları celbedilip, bağımsız bölüm maliklerinin davaya dahil edilmesi ve sonrasında tarafların tamamının iddia ve delilleri doğrultusunda oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken…

Sonuç

Arsa payının düzeltilmesi davası, bağımsız bölümlerin ana taşınmazda gerçek değeriyle orantılı olmadığı durumlarda açılan bir davadır. Özellikle kentsel dönüşüm gibi süreçlerde, hatalı veya eksik hesaplanmış oranlar kat maliklerinin hak kaybına uğratmaktadır. 

Bu davalarda önemli olan husus, bina yıkılmadan önce delil tespitinin yapılmasıdır. Bina yıkıldıktan sonra bu davanın açılma imkânı yoktur.

Hukuk büromuz uzun yıllardır taşınmaz davaları ve kentsel dönüşüm süreçlerinde hizmet vermektedir. Siz de hukuki sorunlarınızda profesyonel destek almak için bizlere ulaşabilirsiniz. 

Sık Sorulan Sorular