Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, artan kentsel dönüşüm uygulamalarıyla en sık düzenlenen sözleşmelerden biri olmuştur. 16 Mayıs 2025 tarihli ve 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla birlikte artık bu sözleşmelerin daha dikkatli hazırlanması gerekmektedir.

18/07/2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yargıtay İçtihat Birleştirme Kararıyla birlikte; Müteahhitlerin üçüncü kişilere sattıkları bağımsız bölümlerde ispat yükü arsa sahiplerine geçmiştir. Daha öncesinde, yükleniciyle sözleşmenin feshedilmesi halinde, yüklenicinin üçüncü kişilere sattıkları bağımsız bölümler, arsa sahipleri tarafından geri alınabiliyordu.

Artık, üçüncü kişilerin tapu siciline güveni korunacak ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilse dahi geri alınamayacak. 

Genel olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir müteahhittin bağımsız bölümler karşılığında yeni bir yapı inşa etmesidir. Müteahhitler, boş bir arazi üzerinde yeni bir yapı (ev, işyeri) yapmayı üstelenmektedir. Arsa sahipleri ise, inşaatın yapılması karşılığında müteahhitte bağımsız bölümler devredilmektedir. 

Diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri özensiz ve tek taraflı hazırlanması halinde, tarafları ciddi maddi ve manevi zararlar vermektedir. Ayıplı ifa durumu, cezai şartlar, teslim süreleri gibi çok kapsamlı ve detaylı hazırlanması gereken sözleşmelerdir. 

Bu makalemizde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği, hazırlanması, tarafların hak ve yükümlülükleri ile son Yargıtay içtihatlarıyla birlikte hukuki uyuşmazlıklar hakkında bilgi verilecektir. 

Siziz için faydalı olması dileğiyle…

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhittin kendi emeği ve sermayesiyle bir arsa üzerinde bina inşa etmeyi, arsa sahiplerinin de yapılan bina karşılığında bağımsız bölümleri devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Arsa sahipleri tarafından herhangi bir masrafa katlanmadan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yeni bir bina inşa ettirme imkanına sahiptir.

Müteahhitler açısından da emek ve sermayesini kullanarak yeni yatırımlar yapma imkanına sahip olmaktadır. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukukumuzda tanımlanmamış, sadece şerh verilebilecek sözleşme olarak belirtilmiştir. Bu sözleşmelerde içerisinde iki adet sözleşme barındırmaktadır:

• Eser Sözleşmesi: Müteahhittin boş bir arsa üzerinde yeni bir yapı inşa etmeyi üstlenmesidir.
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanması şartıyla müteahhitte yapılan binada bağımsız bölümleri devretme vadetmesidir.  

 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi “yüklenicinin edimlerine ilişkin “eser sözleşmesi” herhangi bir koşula bağlı değilken, arsa sahibinin bağımsız bölümleri devretme borcu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olup, kanunen şekil şartlarına bağlanmıştır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesini barındırması sebebiyle şekil şartına tabidir:

• Noterde Düzenleme Zorunluluğu: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerin noterde düzenleme yoluyla yazılı yapılması zorunludur. Aksi takdirde geçersizdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde noterde düzenlenme yoluyla yapılması gerekmektedir. Uygulamada arsa sahipleri ile müteahhit arasında düzenlenen sözleşmeyle noterliklere gidilmektedir (TBK m.237, TMK m.706, NK m.60 ve TK m.26).
• Şekil Şartının İstisnası: Adi yazılı, noterde düzenlenmemiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasına büyük ölçüde başlanmışsa, şekil şartı eksikliği ileri sürülemez. Artık bu sözleşmeler geçerli kabul edilir. Nitekim, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 sayılı kararı dürüstlük kuralına aykırı olacağını belirtmiştir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Çok sayıda farklı şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesi mümkündür. Ancak, sözleşme türlerinde temel ayrım, müteahhite devredilen arsa paylarının süresine göre değişmektedir. Uygulamada “İstanbul Tipi” ve “Ankara Tipi” olarak adlandırılan iki temel sözleşme vardır:

• Ankara Tipi İnşaat Sözleşmesi: Sözleşmenin en başında ve çok erken aşamada, yükleniciye kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kendisine düşen paylar devredilmektedir. Yüklenici, inşaatı finansa etmekte daha geniş imkanlara sahip olur. Ancak, arsa sahipleri açısından riskli bir sözleşme türüdür. Özellikle yeni çıkan 16/05/2025 tarihli Yargıtay İçtihat Birleştirme Kararıyla, müteaahhitlerin üçünçü kişilere tapu satışları veya ipotek tesislerinde tapuya güven ilkesi korunmaktadır. Bu durum, arsa sahipleri sözleşmesi geçmişe yönelik feshetmesi halinde, önceden devrettiği taşınmazları geri alamama durumuna sokar. 

• İstanbul Tipi İnşaat Sözleşmesi: Bu sözleşmelerde inşaatın tamamlanması aşamasına göre yükleniciye düşen paylar devredilmektedir. Temel ruhsatı, kaba inşaat, iskân alınması gibi işlemlerin tamamlanmasına göre arsa payları devredilmektedir. Yine sözleşme ile arsa sahibi, yükleniciye bırakılan payların, inşaatın belli aşamalara ulaşması durumunda “üçüncü kişilere satış için” temsil yetkisi (vekâlet) vereceği söz verisinde bulunmaktadır. Bizim de önerdiğimiz sözleşme türü budur. 
• Belli Arsa Paylarının Yükleniciye Devredilmesi: Kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazlarda, sözleşme akdedilirken sözleşmede kararlaştırılan ve oranları belirtilen belli payların yükleniciye tapu satış suretiyle yükleniciye devredildiği sözleşmelerdir. Bu tarz yapılan sözleşmeler arsa sahibi açısından sakıncalıdır. Genelde arsa sahipleri, baştan belirli bir pay devretmelerine karşılık, haklarını güvence altına alabilmek için, devrettikleri paylar üzerinde teminat ipoteği kurmaktadırlar.  
• Arsa Sahibinin Satış Vaadinde Bulunması ve Yüklenicinin İnşaat Yapmayı Üstlenmesi: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin biçiminde, arsa sahibi belli arsa paylarının satışını vaat etmekte; buna karşılık yüklenici de inşaatın ve arsa sahibine vereceği bağımsız bölümlerin kararlaştırılan niteliklere uygun biçimde yapımını üstlenmektedir.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir. Esas olarak taraflar arasındaki sözleşmeyle belirlenmekte olup, temel olarak hak ve yükümlülüklere aşağıda değinilmiştir. 

Yüklenicinin Yükümlülükleri

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin başlıca sorumlulukları şunlardır:

Yapı Ruhsatı Alma ve Vergileri Ödeme: Yapı ruhsatı gibi inşaatın başlanması için gerekli izinlerin ve gerekli vergilerin yatırılması. Alınması

• Araç ve Gereç Sağlama: İnşaatın yapılması için gerekli malzemelerin temini, vinç araçların sağlanması.
• Sözleşmeye Uygun İnşaat Yapma Borcu: Burada anlaşılması gereken yüklenicinin, edimini yüklendiği inşaatı “bir bütün halinde binanın tamamı”dır.  Yüklenicinin sözleşme uyarınca bağımsız bölüm hak kazanması için, sözleşme uyarınca ifasını tam olarak yerine getirmiş olması gerekmektedir.
• Yapı Kullanım Ruhsatı Alma: İnşaat tamamlandıktan sonra yapı kullanım ruhsatının alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi.
• Ayıba Karşı Garanti Verme Borcu: Müteahhittin projeye uygun bir şekilde inşaatı yapması. Gizli ve açık ayıplara karşı garanti vermesi. 

Yüklenicinin Hakları

İnşaatı Finansman Etme: Genellikle inşaatın bitimi oranına göre metaahit sözleşmeden kendine düşen payları almaktadır. Bu paylarını üçüncü kişilere avans tapu satışıyla inşaatı finanse etmektedir.

Ek İş ve Değişiklik Talebinde Ücret Hakkı: Arsa sahipleri tarafından yapılacak inşaatta ek iş ve değişiklik talep etmesi halinde ücret isteme hakkı vardır. Örneğin, balkonlara ek cam taktırılması isteği örnek gösterilebilir.

Arsa Sahiplerinin Yükümlülükleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde asıl görev müteahhittin olup, arsa sahibin yükümlülükleri ise şunlardır: 

• Arsayı Teslim Etme Borcu: Arsa üzerinde inşaatın başlanabilmesi için yapının boşaltılması, içerde kiracıların varsa çıkması ve inşaatın başlanması için fiilen hazır hale gelmesidir.
• Arsa Paylarını Devir Borcu: Taraflar arasında akdedilen sözleşme uyarınca, müteahhite arsa payı oranlarını devredilmektedir. Genellike inşaatın bitim oranına göre arsa payı oranları devredilmektedir. Anahtar teslimi (Kat mülkiyeti kurulmuş, eksiksiz teslimi) yapıldıktan sonra, kalan bağımsız bölüm hakları devredilir. 

Arsa Sahiplerinin Hakları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri özellikle arsa sahipleri açısından risk doğurmaktadır. TBK kapsamında da birçok hukuki imkanları bulunmaktadır:

• Nama İfa Hakkı: Müteahhittin ihtar çekilmesine rağmen inşaata devam etmemesi veya inşaatı tamamlayamayacağı açıkça belliyle, bir başka müteahhitte inşaatın tamamlanması mümkündür. Bir başka üçüncü kişiye inşaatın tamamlatılmasına nama ifa denilmektedir. Burada masraflar müteahhit tarafından karşılanmakta olup, sözleşmede kalan haklar üçüncü kişiye devredilmektedir.
• Gecikme Halinde Kira Hakkı: Anahtar tesliminin gecikmesi halinde, arsa sahiplerinin evinde oturmama veya kira alacağından mahrum kalması söz konusudur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kira alacak hakkının düzenlenmesi gerekmektedir.
• Ayıplı Yapıyı Düzeltme Talep Hakkı: Yapıda açık veya gizli ayıplar olması halinde, arsa sahipleri ayıbın giderilmesini talep edebilir. 
• Sözleşme Fesih/Dönme Hakkı: Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması halinde geçmişe yönelik veya ileri etkili bir şekilde sözleşmenin sonlandırılması mümkündür.
• Maddi ve Manevi Tazminat Talepleri: Sözleşmede belirlenen cezai şartları aşan bir zarar söz konusu olması halinde, maddi ve manevi tazminat yoluyla talep edilebilmektedir. .

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl hazırlanır en çok merak edilen konulardan biridir. Uygulamada müteahhitler tarafından hazırlanan bir sözleşmeyle arsa sahipleri arasında sözleşme hazırlanmaktadır. Ancak, bu sözleşmelerin tek taraflı ve maktu sözleşmelere göre hazırlanmaması gerekmektedir. 

Bu sözleşmelerin konusu en değerli varlıklar olan taşınmazlar olup, başlıca şu hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir: 

• Sözleşmenin Geçerliliği ve Temel Şartlar: Öncelikle sözleşmenin noterde düzenleme yoluyla yapılması mümkündür. İmkân olması halinde öncesinde avan projesinin onaylatılması tavsiye edilmektedir. İnşaat sözleşmesinde projeye uygunluğu bilinmeden sözleşme akdedilmektedir. Uygulamada müteahhitler tarafından bu masrafa katlanmak istenmemektedir. 
• Ruhsat ve İzinlerin Alınması: Sözleşmede belirlenen inşaatın başlanılabilmesi için, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesi gerekmektedir. Bu belediyeye başvurma yükümlülüğü, sözleşmede aksi belirtmemişse, arsa sahibin yükümlülüğündedir. Eğer bu husus, yüklenici tarafından üstlenilmişse arsa sahibi, gerekli vekaletnameleri çıkarmakla mükelleftir. 
• Gerekli Ruhsatların Alınması, İzinler ve Vergi Yükümlülükleri: Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. 
• İnşaatın Tamamlanma Süresine İlişkin Maddeler: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın tamamlanma süresini aşamalara göre belirlemek önemlidir. Bu, yalnızca genel bir bitiş süresi tayin etmek yerine, her bir aşamanın (örneğin ruhsat alımı, kaba inşaat) ne zaman tamamlanacağını netleştirir. Belirlenen sürede işin tamamlanmaması halinde doğacak hukuki sonuçların detaylandırılması, inşaatı geciktiren yüklenici karşısında arsa sahibinin mağduriyetini önler. Ayrıca, sözleşmede yapının teslim süresinin hangi koşullarda uzayacağına dair “ek süre uzatım” hallerinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
• Sözleşme Şerh Konulması: 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararıyla birlikte müteahhittin üçüncü kişilere arsa payı satışında mağduriyetlerin önlenmesi için önemlidir. Arsa sahibi, tapuya şerh koyarak, geçmişe yönelik sözleşmenin feshinde taşınmazlara yönelik haklarını koruyabilir. Yüklenici Açısından ise, arsa sahiplerinin malikleri değişse dahi yüklenicinin sözleşmeden kaynaklı alacakları korunmuş olur. 
• Teknik Şartname Hükümleri: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır.
• Fesih / Dönmeye İlişkin Hükümler: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca fesih hakları ve arsa sahiplerinin nama hakkına ilişkin düzenlemelere yer verilmesi gerekmektedir. 
• Cezai Şartlar: Sözleşme uyarınca hangi edimlerin nasıl cezai koşula bağlandığı likit halde yazılmalıdır. 
• Ayıptan Doğan Sorumluluk: Kat karşılığı sözleşmede açık ve gizli ayıpların bildirilmesi için belirli bir süre belirlenmişse, bu süreden sonra ayıp bildirimi yapılamaz. Örneğin, sözleşmede gizli ve açık ayıplar 6 ay içerisinde bildirileceğine yönelik hüküm, 6. Aydan sonra ayıp ihbarını engellemektedir. Ayrıca, yapıda bir ayıp tespitinde ayıbın giderilmesinin nasıl yapılacağı ve giderme sürelerinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. 
• Yönetim Planına İlişkin: Yüklenici tarafından inşa edilen yapı kullanıma hazır geldikten sonra, malikler için klasik anlamda kat mülkiyeti veya toplu yapı esasına geçmeleri gerekmektedir. Uygulamada genelde görülen, genel vekaletname ile inşaatı tamamlayan yüklenicisi firmanın yönetim planı hazırlaması ve kendilerini yönetici olarak atamasıdır. Bu husus; inşa edilen kat maliklerin ortak yerlerin kullanımı, eklenti veya kullanıma arz edilmiş alanların yerleri, ortakların yönetimi ve ortak masraflara katılma hususunda birçok problem ortaya çıkarmaktadır. Bu hususta yönetim planı hazırlarken bir uzmandan destek almakta fayda vardır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneklerine https://www.skhukukdanismanlik.com/kat-karsiligi-insaat-sozlesmesi-ornegi/ linki üzerinden ulaşabilirsiniz.

Arsa Payı Karşılığı Sözleşmesinden Kaynaklanan Hukuki Uyuşmazlıklar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uzun süreli ifaya dayanan ve süreç içerisinde birçok hukuki uyuşmazlık çıkan sözleşme tipleridir:

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi / Dönme

Sözleşme akdedilmeden önce taraflarda sözleşmeyi sona erdirme sebepleri açıkça belirtilme ve cezai şarta bağlanmalıdır. Genel olarak tarafların sözleşmeyi sona erdirme sebepleri şunlardır:

• Arsa Sahipleri Açısından: Yüklenicinin inşaatı bırakması veya tamamlayamayacağı belli olması, iflas etmesi, açıkça projeye aykırılıklar olması gibi sebeplerdir.
• Yüklenici Açısından: Arsa sahiplerinin arsayı inşaata hazır halde teslim etmemesi, gerekli vekaletnameleri vermemesi gibi durumlardır. 

Taraflarca sözleşmeyi sona erdirmenin iki yolu vardır:

• Sözleşmeyi Feshetme (İleriye Etkili): Kat karşılığı inşaat sözleşmenin feshi, ileriye doğru etkilidir. Geçmişte yapılan işlemler geçerliliği korunur.
• Sözleşmeden Dönme (Geçmişe Etkili): Kat karşılığı inşaat sözleşmesi baştan itibaren hiç imzalanmamış kabul edilir ve taraflar birbirlerine sağladıkları hakları geri ödemekle yükümlüdür. Ancak Yargıtay’a göre yüklenici inşaatı %90 oranında tamamlamışsa, sözleşmenin ileriye etkili olacaktır.

Arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetmesi halinde, müteahhit sözleşmenin sona ermesine kadar süredeki faaliyetleri için hakkedişe sahiptir:

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, Esas: 1983/3, Karar: 1984/1:

“İstisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak BK m.106-108 hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine; ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına; birinci ve ikinci toplantılarda 2/3 çoğunluk sağlanamadığından, 25.1.1984 günlü üçüncü toplantıda çoğunlukla karar verildi.”

Arsa Payı Karşılığı Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davaları (Yargıtay’ın İçtihat Değişikliği)

Taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye dönük feshi veya geçmişe yönelik sona erdirmesi, ayıplı ifa gibi durumlarda arsa sahipleri, müteahhitte devrettikleri arsa paylarına yönelik tapu iptali davası ikame etmektedir. 

Özellikle müteahhittin üçüncü kişilere devrettiği taşınmazlara ilişkin yönelik arsa sahiplerinin tapu iptali davasıyla geri alma imkânı vardı. Müteahhitlere devredilen arsa payları veya bağımsız bölümler avans ödemesi olarak kabul ediliyordu. Müteahhitlerin üçüncü kişilere devrettikleri taşınmazlar da “avans tapu satışı” olarak adlandırılmaktadır. Arsa sahipleri geçmişe yönelik sözleşmeyi sona erdirdiğinde, üçüncü kişilere satılan taşınmazlarına yönelik de tapu iptali sağlama imkânı vardır. Yargıtay’ın vermiş olduğu bu kararlar tapu siciline güven açısından eleştiriliyordu. Nitekim, üçüncü kişiler bir müteahhittin üzerine kayıtlı bir taşınmazı satın alıyordu. 

16/5/2025 tarihli Yargıtay İçtihat Birleştirme Kararı öncesinde, müteahhitten taşınmaz satın alan kişilerin tapuları iptal olabilme riski vardı. Arsa sahipleri ile yüklenici arasında sözleşmenin geçmişe yönelik sona erdirilmesi halinde, müteahhitte devredilen taşınmazlar yolsuz tescil kabul ediliyordu.  Arsa sahipleri, yolsuz tescile dayanarak, üçüncü kişilere yönelik de tapu iptali davası açıp, taşınmazları geri alabiliyordu. Üçüncü kişiler, müteahhittin üzerine kayıtlı taşınmazı satın almalarına rağmen, TMK m.1024 tapu siciline güven ilkesi korunmuyordu.  

 Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulu 2024/1 E., 2025/ K., 16/05/2025 tarihli kararıyla, üçüncü kişilerin tapuya sicil güven ilkesi korunacak ve artık yolsuz tescille tapu iptali sağlanamayacaktır. Arsa sahiplerinin üçüncü kişilerin kötü niyetli olarak taşınmazı aldığını ispat etmesi veya tapuya şerh vermesi gerekecektir. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha fazla bilgiyi “Tapu İptali ve Tescil Davaları” adlı makalemizden ulaşabilirsiniz. 

Ayıplı İfadan Kaynaklı Maddi ve Manevi Tazminat Talepleri

Sözleşmede projeye aykırılıklar, teknik şartnamede yer alan malzemelerin kullanılmaması, kusurlu yapı gibi sebepler ayıplı ifa olarak değerlendirilir. Bu durumda arsa sahipleri, söz konusu ayıbın giderilmesini talep edebileceği gibi, ayıp oranında maddi ve manevi tazminat talepleri de bulunabilirler. 

Burada dikkat edilmesi gereken husus; kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bir ayıp ihbar süresinin belirlenip belirlenmediğidir. Açık ve gizli ayıplar için farklı süreler belirlenmesi mümkündür. Ancak, tüm ayıplar için bir ihbar süresi belirlenmişse, söz konusu süreden sonra da gizli ayıpların bildirilmesi mümkün değildir. Örneğin, iki yıl sonra elektrik tesisatların hatalı olduğu fark edilmiş olsun. Sözleşmede tüm ayıplar için 1 yıllık bir ihbar süresi belirlenmişse, artık ayıplı ifaya dayanılamamaktadır. 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaya çıkan uyuşmazlıklar genellikle taşınmaz mülkiyetine ilişkin olmaktadır. Bu durumda görevli mahkemeler asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki yargı yeridir. 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arabuluculuk

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. Ancak, yargılamaların uzun sürmesi ve yüksek yargı masrafları karşısında alternatif uyuşmazlık yollarının değerlendirilmesi mümkündür. 

Müteahhitten Taşınmaz Satın Alımı (Avans Tapu Satışı) ve Yargıtay İçtihat Birleştirme Kararı

Kat karşılığı sözleşmesi devam ederken müteahhitlerin kendilerine düşen arsa paylarının üçüncü kişiler tarafından satın alınması yaygın bir durumdur. Müteahhitler inşaatı finansa edebilmekte, üçüncü kişiler ise, uygun fiyata taşınmaz sahibi olma imkanına sahip olmaktadır. Bu şekilde yapılan taşınmaz alım satım işlemine “avans tapu satışı” adı verilmektedir. 

Söz konusu haricinde bir müteahhitten taşınmaz satın alınırken şu hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:

• Projeye Uygunluk: Belediyeden imar müdürlüğünden inşaatta projeye aykırılık olup olmadığı kontrol edilmesi gerekmektedir. 
• Tapuda Şerh Durumu: Tapu üzerinde arsa maliklerin şerhi veya bir haciz olup olmadığı edilmelidir.
• Müteahhidin Güvenilirliği ve Referansları: Müteahhittin daha öncesinde yarım bıraktığı inşaat olup olmadığı, finansal gücü gibi hususlar hakkında araştırma yapılması gerekmektedir.
• Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulu: Avans tapu satışlarında artık tapu siciline güven ilkesi korunmadır. Ancak, arsa malikleri tarafından tapuya şerh verilip verilmediği kontrol edilmelidir. 

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bağımsız bölümler karşılığında bir yapı inşa etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin noterde düzenlenme yoluyla yapılmadığı sürece geçerli olmamaktadır. 

Uygulamada, İstanbul Tipi ve Ankara Tipi olarak adlandırılan iki temel kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmektedir. İstanbul Tipinde, inşaatın ilerleme durumuna göre yükleniciye sözleşmeden kendisine düşen paylar kademeli olarak devredilmektedir.

Ankara Tipinde ise, sözleşmenin en başından itibaren yüklenicinin sözleşmeden doğan hakları (genellikle arsa payları) devredilmekte ve arsa sahipleri tarafından bu devredilen paylar üzerine şerh veya ipotek konulabilmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce; arsanın imar durumu ve inşaata elverişliliği, bağımsız bölümlerin niteliği ve teslim aşamaları, tarafların vergi-ruhsat yükümlülükleri, malzeme ve teknik şartnameler, ayıp durumu ve cezai şartlar gibi birçok hususun ayrıntılı düzenlenmesi gerekmektedir. Tek taraflı ve maktu olarak hazırlanan sözleşmeler, her iki taraf için de ciddi zaralar oluşturması mümkündür. 

Yargıtay’ın içtihat değişikliğiyle birlikte arsa sahiplerinin müteahhitlere devrettikleri arsa payları ve bağımsız bölümlerde daha dikkatli davranması gerekmektedir. Nitekim, artık müteahhitlerden taşınmaz satın alan kişilerin tapuya sicile güven ilkesi korunmaktadır.

Sık Sorulan Sorular