İhalenin Feshi Nedir? Şartları ve Süresi

İhalenin feshi, bir icra dosyasında satışı için açık arttırma suretiyle yapılan ihalenin hukuka aykırı yapılmasını ifade etmektedir. Bu hukuka aykırılık, ihalenin feshi davasıyla icra hukuk mahkemesiyle ihale feshedilmektedir.

İhalenin feshi davası, İİK m.134 uyarınca yapılan ihalenin usulsüzlüğü sebebiyle iptal edilmesini ifade etmektedir. Esasen niteliği gereği bir dava olmayıp, şikâyet niteliğinde hukuki çaredir. Yani, icra müdürlüğünün hukuka uygun ihale yapmaması nedeniyle icra hukuk mahkemesine şikâyet yoluyla ihale feshedilmektedir.

8 Mart 2022 tarihli “İcra Ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik”le birlikte icradan yapılacak olan satışlar https://eihale.gov.tr/ sitesi üzerinden yapılmaktadır. İhalenin usulsüzlükleri elektronik ortamda yapılma uygunluğuna göre dikkate alınacaktır.

Bu makalemizde ihalenin feshi nedenler, şikâyet süresi ve dava yargılama aşamaları hakkında bilgi verilecektir.

Sizin için faydalı olması dileğiyle…

İhalenin Feshi Sebepleri Nelerdir?

İhalenin feshi sebebi Yargıtay kararları ve uygulamada 4 ana başlık üzerinden incelenmektedir:

İhale Öncesinde Usulü Eksiklikler

Bu usulsüzlükler, icrada ihale aşamasına kadar yapılması zorunlu olan işlemlerde yapılan usulü eksikliklerdir. Örnek olarak:

• Kıymet takdirinin borçluya tebliğ edilmemesi,
• Taşınmazda diğer maliklere 103 davetiyesi gönderilmemesi
• Taşınmaz satış ilanının gazete ilan eksikliği,
• Süresinde haciz istenilmeyen malda hazin düşmüş olması,
• Tebligat zorunluluklarına uyulmaması,

İhale Esnasında Yapılan Usulsüzlükler

Açık arttırmanın yapıldığı esnada meydana gelen eksikliklerdir. Örnek olarak;

• İhalenin belirtilen gün ve saatte yapılmaması,
• İhalenin belirtilen başka yerde yapılması,
• Tellalın bulunmamasıdır.

İhaleye Fesat Karıştırma

En çok verilen örnek, haksız yere birinin ihaleye girmesini engelleme olarak gösterilir. Ancak, e-ihale sistemine geçilmiş olması sebebiyle, bu usulü eksiklik artık çok gündeme gelmemektedir. Nitekim, ihaleye katılmak isteyenler bilgisayar üzerinden pey vermektedir.

Aynı zamanda TCK kapsamında suç olan bu usulsüzlük sebebine örnek olarak:

• Bilinçli olarak ihale alacaklılarını yanıltma,
• Malın gerçek değerinin altında satılması örnek gösterilebilir.

Alacaklının Malın Esaslı Niteliklerinde Yanıltılması

Satışa çıkarılan mal hakkında yanlış bilgiler içermesidir. Örnek olarak:

• Satış ilanında malın özellikleri yanlış belirtilmesi,
• Taşınmazlarda yüz ölçümünün farklı olması,
• Satın alınan araçların yılı veya kilometresinin farklı çıkmasıdır.

İhalenin Feshini Kimler Talep Edebilir?

İhalenin feshi talebini kimler talep edebileceğine yönelik İİK m.134/2;” […]satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler[…]” şeklinde düzenlenmiştir. Bu kapsamda ihalenin feshini;

• Alacaklı,
• Borçlu,
• Tapu siciline kayıtlı diğer malik ve ayni hak sahipleri,
• İhalede pey sürmüş olan üçüncü kişiler

İhalenin feshi davası açacak olan kişiler ayrıca yurt içinde bir adres göstermek zorundadır.

İhalenin Feshinde Şikâyet Süresi Nedir?

İhalenin feshinde şikâyet süresinde 7 günlük ve 1 yıllık iki adet hak düşürücü süresi belirlenmiştir. 7 günlük süre ihale gerçekleştiği ve öğrenildiği tarihten başlar. 1 yıllık süre ise, ihalenin gerçekleşmesinden sonra her halükarda belirlenmiş hak düşürücü süredir.

İhalenin feshi davası, ihalenin gerçekleştiği günden itibaren 7 gün içerisinde açılması gerekmektedir.

İİK m.134/8; “Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez” şeklinde düzenlenmiştir.

Söz konusu hüküm uyarınca, aşağıda belirtilen durumlarda ihalenin öğrenildiği tarihten itibaren 7 günlük süre içerisinde açılması mümkündür:

• İhalenin tebliğ edilmesi gereken kişiye tebliğ edilmemesi halinde,
• Satılan malın temel özelliklerindeki hata veya eksiklik sonradan öğrenilmesi,
• İhalenin fesadının sonradan anlaşılması halleridir.

Ancak, ihalenin üzerinden bir sene geçtikten sonra hiçbir şekilde dava açılma imkânı yoktur.

İhalenin Feshinde Yargılama Usulü Nedir?

İhalenin feshi talebinde basit yargılama usulü olarak incelenmektedir. Yani, taraflar sadece birer adet dilekçe sunmaktadır.

Yargılamada ilk olarak şikayetinin süresi içerisinde yapılıp yapılmadığı kontrol edilmektedir. Süresinde ileri sürülmeyen şikayetler usulen reddedilmektedir.

Süresi içerisinde yapılan şikâyette şikâyette 20 gün içerisinde duruşma yapmaktadır. Ancak, davanın usulden reddi gerektiren durumlarda usulden reddedilmesi mümkündür.

Dava konusunda verilecek karar, kesinleşmeden icraya konulamayacak bir karardır. Yani, istinaf ve yargıtay aşamaları tamamlana kadar ihale hakkında herhangi bir işlem yapılamaz. İhale sonucunda taşınmazı veya aracı alan kişiye mal teslim edilmez. Kararın kesinleşmesi beklenir. Bu süre zarfında, ihalenin feshi ihtimaline karşı, ihale bedeli bir hesapta nemalandırılır.

İhalenin Feshi İsteminin Kabulü Durumunda Ne Olur?

Yargılama sonucunda davanın kabul edilmesi halinde, yapılan ihale iptal olur. Satılan mal borçlunun mal varlığında kalır. Yargılama bitene kadar ihale alıcına mal devredilmediği için, tekrardan bir mal varlığı geçiş yapılmasına gerek yoktur.

İlk derece mahkemesinin vermiş olduğu karara 10 gün içerisinde istinaf edilme imkânı vardır. İstinaf ve Yargıtay aşamalarına geçildiği takdirde, tüm yargı yolları tüketilmeden karara yönelik bir işlem yapılması mümkün değildir.

İhalenin Feshi İsteminin Reddi Durumunda Ne Olur?

İstinaf ve Yargıtay dahil tüm kanun yolları sonucunda ihalenin feshi davası reddedilirse, ihale kesinleşmiş olur. İhaleye konu mal varlığı ihale alıcısına devredilir. İlk ihale sürecinde yatırılan ihale bedeli, bankadan nemalandırılmış bir şekilde icra dosyasına yatırılır.

Haksız olarak dava açan kişi, ihale bedelinin %10’nu kadar tazminata hükmedilir.

Sermaye Piyasası Kanununun m. 38/A uyarınca tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile TOKİ adına rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde yapılan satışların ihalesinde %20 oranında para cezasına hükmedilir.

İhale Kesinleştikten Sonra İhalenin Feshi

İhale, açık arttırma yoluyla satış yapıldıktan sonraki 7 güm içerisinde kesinleşmektedir. Bu süre hafta sonuna veya resmî tatile denk gelmesi halinde bir sonraki iş günü kesinleşmektedir. Bu süre zarfında icra hukuk mahkemesine başvurulması gerekmektedir.

Ancak, İİK m.134/8 hükmü ihalenin kesinleşmesinden sonra da ihalenin feshi hakkı tanımıştır;

• Satış ilanı tebliğ edilmemiş,
• Satılan malın esaslı unsurlarında hataya düşülmüş veya
• İhale hakkında usulsüzlükler sonradan öğrenilmişse ihale kesinleşse dahi şikâyet yoluna başvurulabilir.

Ancak, bu süre ihalenin gerçekleştiği tarihten itibaren 1 sene sonra herhangi bir şikayet yoluna başvurulma imkanı yoktur.

İhalenin Feshi Talebinde Teminat Şartı

İİK m.164/4 hükmü;” Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde, talepte bulunulurken, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Bu kapsamda alacaklı, diğer malik veya aynı hak sahipleri ile borçlu dışındaki kişilerin ihalenin feshi davası açabilmesi için teminat yatırması şarttır. Teminat bedeli, ihale bedelinin %5 oranıdır. Söz konusu teminat yatırılmadığı takdirde dava usulden reddedilecektir.

Sonuç

İhalenin feshi, ihale sürecinin başlangıcından satışın yapılması sürecine kadar yapılan usulü eksiklerin varlığı halinde söz konusu olmaktadır. İhaleyi icra müdürlükleri yapması sebebiyle icra hukuk mahkemesine şikâyet yoluyla yapılmaktadır.

İhalenin feshi sebebi olarak; açık arttırma sürecine kadar kanunen zorunlu olarak usulü işlemlerde hata yapılması, ihaleye fesat karıştırılması, satışın usulüne uygun yapılmaması veya satılan malın esaslı özelliklerinde hataya düşürülmesi gösterilmesi mümkündür.

Açık arttırmaya yönelik şikâyet süresi 7 gündür. Bu süre kural olarak ihalenin gerçekleştiği gün itibariyle başlar. Ancak, satış ilanının tebliğ edilmemesi, malın özelliklerinde esaslı hata sonradan anlaşılması veya ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmesi halinde, ihale kesinleştikten sonra da feshi talebinde bulunabilir. Her hâlükârda ihale gerçekleştikten 1 sene sonra ihale kesinleşmektedir.

İhalenin feshi davası, kesinleşmeden uygulama alanı bulmak. İstinaf ve Yargıtay aşamaları dahil tüm kanun yollarının tüketilmesi gerekmektedir. Haksız yere şikayette bulunulması halinde %10, SPK m.35/A ve TOKİ’nin rehinli alacakları için %20 oranında tazminata hükmedilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)