Yönetim Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır?

Yönetim planı, kat mülkiyeti bulunan bir yapıda, kat maliklerin hak ve sorumluluklarını belirleyen, bağlayıcı bir sözleşmedir. Ortak yerlerinin kullanımı, kat maliklerinin sorumlulukları, bir apartmanın veya sitenin idaresi bu sözleşmeyle  belirlenir.  Uygulamada, müteahhitlere verilen yetki kapsamında hazırlanan bu belgeler, sonrasında kat malikleri arasında ciddi hukuki uyuşmazlıklar meydana getirmektedir.

Bu içerikte, yönetim planın nasıl hazırlanacağı, değiştirileceği ve iptal edileceği dahil detaylı bilgi verilecektir. 

Kat Mülkiyeti Yönetim Planı Ne Anlama Gelir?

Yönetim planı,  Kat Mülkiyet Kanunu (KMK) m.28’te düzenlenen kat malikleri arasında imzalanan bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle bir apartmanda bir apartman veya site yönetiminin nasıl olacağı kararlaştırılır. Bu sözleşmeyle kat malikleri; uyulması gereken kuralları, aidatların tahsili, yönetim kurulunun seçini gibi birçok konuda ortak karara varırlar.  

Yönetim Planı Yapmak Zorunlu Mudur?

KMK m.14 uyarınca kat irtifakının kurulması için yapı kullanım izni ve yönetim planı gereklidir. Bir kat irtifakına veya kat mülkiyetine geçiş sürecinde, mimari proje ve yapı kullanım izni ile birlikte bu plan da hazırlanmalıdır.

Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

Apartman veya site yönetim planı, kat malikler arasında düzeni sağlamak amacıyla hazırlanmaktadır. Bu sebeple asgari şu hususların yer alması gerekmektedir.

• Yönetim Usulleri: Kat malikleri arasında bir yönetici mi, yoksa dışarıdan site yönetim hizmeti mi alınacağı kararlaştırılmalıdır.
• Ortak Alanların Kullanımı: Hangi alanların kat maliklerin ortak alanları olacağı, bu alanları kullanma usulleri belirlenmeli.
• Aidat Borçları: Aidatların ne kadar ve neleri içerdiği, ödenmediği takdirde başvurulacak hukuki yollar.
• Komşuluk Hakları: Kat maliklerin birbirlerine yönelik hak ve sorumlulukları

Yönetim Planı Ne Zaman Hazırlanır?

Bir kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilmek istenildiğinde apartman yönetim planın da hazırlanması gerekmektedir. Bunun için mimari projeyle ile yapı kullanım izninin ilgili kamu ve kuruluşları tarafından imzalanması gerekmektedir. Asgari olarak; bağımsız bölümler, ortak alan ve eklenti yerlerin, arsa payı oranlarının belirlenmiş olması gerekir.

Yönetim Planını Kim Hazırlar?

Yönetim planının tüm maliklerce imzalanması haliyle oluşturulmaktadır. İlgili taşınmazın bulunduğu yerlerdeki tapu müdürlüklerinden alınan taslak metinle oluşturulması mümkündür. 

Uygulamada, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhitte verilen yetki uyarınca hazırlanmaktadır. Ancak, bu durum son derece sakıncalıdır. Nitekim, kat maliklerin ortak alanları kullanımı ve düzenin sağlanması için baştan kapsamlı bir sözleşme imzalanmalıdır. 

Mahkeme Kararıyla İmzalanması

Apartman yönetim planını tüm malikler tarafından imzalanması zorunludur. Maliklerden biri haksız bir şekilde imzalamaması halinde, hakimin müdahalesinin istenilmesi mümkündür. Hâkimin tayin edeceği süre içerisinde kat maliki imzalamadığı takdirde, sözleşmeyi imzalamış kabul edilecektir. Ancak, burada ilgili malikin sözleşmeyi imzalamama sebebi haksız olması gerekmektedir. 

Yönetim Planında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Başlıca dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Kanuna Uygunluk: Hazırlanan sözleşme, KMK’ya aykırı olamaz. Örneğin, KMK m.24’e göre anataşınmaz üzerinde hastane veya ecza deposu gibi iş yerleri kurulamaz.
• Projeye Uygunluk: Bir başkasının eklentisi niteliğinde olan bir yere ortak alan veya ortak alanın bir bağımsız bölümün eklentisi olarak belirlenmemelidir.
• Aidat Miktarı: Yeni bir mülk alırken aidat miktarının neye göre belirlendiği ve hangi giderleri kapsadığı mutlaka öğrenilmelidir.
• Hazırlanış Tarzı: Uygulamada müteahhitlere verilen yetki kapsamında maktu halde hazırlandığı görülmektedir. Ancak, kat maliklerin hak ve sorumluluklarını düzenleyen bu belgenin kapsamlı bir şekilde hazırlanması gerekmektedir. 

Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?

Yönetim planını değiştirmek için KMK m.28/3 uyarınca bütün kat maliklerin ¾ oranında oyu aranmaktadır. Burada arsa payı değil, kat malikleri sayısı dikkate alınmaktadır. Kat malikleri, gün maddesiyle malikleri toplantıya davet etmeli ve buna dair karar almalıdır. 

Değişikliğe karar verildikten sonra, bu kararın tapu kütüğüne işlenmesi gerekir.

Yönetim Planının İptali Davası

Yönetim planının iptali dava açılması iki halde mümkündür:

Kanuna Aykırılık: KMK ve diğer kanun hükümlerine aykırı düzenlenmiş olan hükümleri olması. Örneğin, herkesin ortak alanı olması gereken bir yer, bir kat malikinin kullanımına bırakılması. 

Değişiklik Metnin İptali: Sözleşme metninde değiştirilen hükmün iptal dava açılması mümkündür. 

Söz konusu sözleşme metnindeki değişiklik metinlerin iptal dava açılması mümkündür. Bu davanın açılabilmesi için:

• Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanılmış olması veya
• Toplantıya davet edilmemiş olması veya usulüne uygun yapılmamış olması gerekir. 

Toplantıya katılıp olumlu oy kullanan kişilerin iptal davası açma imkânı yoktur.

• Zamanaşımı Süresi: Toplantıya olum oy kullanma veya toplantıya katılmayın kararı öğrendikten sonra 1 ay, her halükârda kararın alındığı tarihten itibaren 6 ay içinde açılmalıdır.
• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekmektedir. 
• Zorunlu Arabuluculuk: Yönetim planı iptali davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk kurumuna başvurulması gerekmektedir.
• Davalı Taraflar: Taraf teşkilinin sağlanması için tüm kat maliklerinin taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir.

Sonuç

Yönetim planı bir apartman, site veya toplu konutlarda kat malikler arasında hak ve sorumlulukların belirlenmesi için hazırlanan sözleşmedir. Yönetimin nasıl olacağı, aidat miktarı, komşuluk hukuku gibi birçok husus bu metinde düzenlenmektedir. Kat irtifaki veya kat mülkiyetine geçişte hazırlanması gereken zorunlu belgedir. İlk hazırlanan sözleşmenin tüm malikler tarafından imzalanması gerekmektedir.  KMK m.28 uyarınca kat maliklerin bu sözleşmeyi değiştirmesi için ¾ oranında çoğunluğu sağlaması gerekmektedir. Değişikliğe karşı iptal davası açılması mümkündür. 

Sıkça Sorulan Sorular