Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davası, bir veya birden fazla mal varlığının bölüştürülmesi için açılan dava türüdür. Özellikle miras yoluyla kalan mal varlığın mirasçılar arasında bölüştürülmesi için açılmaktadır.

Bu içerikte ortaklığın giderilmesi davasının koşulları, yargılama süreci ve sonuçları hakkında detaylı bilgi verilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası(İzale-i Şuyu Davası) Nedir?

Bir taşınır veya taşınmaz üzerine paylı ya da el birliği mülkiyetle ortak olan kişiler arasındaki paydaşlık ilişkisini sona erdirmek için izaleye-i şuyu davası açılmaktadır. Ortak mal varlığına konu olan yer, kişisel mal varlıklarına dönüşmektedir.

Örneğin; miras kalan yerlerin bölüştürülmesi veya icra yoluyla satın alınan hisseli yerin paylaştırılmasıdır.

Ortak mülkiyete konu taşınır veya taşınmaz bölünebiliyorsa, taraflar arasında mal varlığı paylaştırılır. Ancak, ortaklığa konu mal bölünemiyorsa satışa çıkarılır ve satış sonucu elde edilen para paydaşlar arasında dağıtılır.

Örneğin, 3 mirasçının açtığı davada 3 adet taşınmaz mevcut ise taşınmazlar malikler arasında bölüştürülür. Taşınmazlar arasında değer farklılığı bulunuyorsa mirasçılar arasında parasal denkleştirme yapılır.

Ancak, 3 mirasçı 1 taşınmaz üzerinde paydaş ise, taşınmaz satılara ortaklık giderilir ve satıştan gelen bedel mirasçılar arasında paylaştırılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı

Ortaklığın giderilmesi davas (izale-i şuyu davası) Türk Medeni Kanunu (TMK) m642 ve 698 hükümlerinde düzenlenmiştir.

TMK m.642 her mmirasçının ortaklığın giderilmesi davasıyla mirasçılık ilişkisini sona erdirebileceğini düzenlemiştir. TMK m.698 ise, paylı mülkiyete konu mal varlıkları üzerinde paydaşlığın sona erdirilmesini düzenlemiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Neden Açılır?

Bir veya birden fazla mülkiyet üzerinde miras yoluyla, adi ortaklık veya icra yoluyla satın alma gibi ortak mülkiyet hali söz konusu olmaktadır. Paylı veya el birliği mülkiyet farketmeksizin paydaşlar arasında mal varlığın paylaşımı konusunda anlaşamama ihtimali mevcuttur.

Ortaklığın giderilmesi davasındaki asıl amaç ortak mülkiyet halinin sona erdirip, kişisel mülkiyete geçilmesidir. Mahkeme yoluyla malların paylaşımı talep edilmektedir.

Ortak mülkiyete konu taşınmazın sadece paydaşlardan birinin kullanması veya kira bedellerini alması sık karşılaşılan bir durumdur.

Dikkat edilmesi gereken husus, ecrimisil olarak ifade edilen ortak mal varlığın kullanımı sonucunda elde edilen payın da istenilmesi davası, ortaklığın giderilmesi davasıyla talep edilmemektedir. Ecrimisil için ayrı bir dava açılması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilme Davasının Şartları Nelerdir?

İzale-i şuyu davasının açılabilmesi için şu şartların sağlanmış olması gerekir:

• Ortak Mülkiyet: Paylı veya el birliği halinde bir ortak mülkiyet olması gerekir. Miras yoluyla el birliği veya adi ortaklık ilişkisinden kaynaklı paylı mülkiyet gibi bir ortak mülkiyet olmalıdır.
• Paylaşma Anlaşmazlığı: Taşınır veya taşınmaz üzerinde paylaşma konusunda malikler arasında anlaşmazlık olması gerekir. Taraflar paylaşım konusunda mutabık kalmışlarsa dava açılmasına gerek olmamakla beraber, hukuki yarar da yoktur.
• Dava Konusu: Mal varlığının bölünebilir veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine uygun olması gerekir. Kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda her bağımsız bölüm için ayrı olarak talep edilmesi gerekir.
• Paydaşlardan Birinin Talebi: Ortaklığın giderilmesini paydaşlardan herhangi birinin talep etmesi mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılamaz?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası her ne kadar paydaşların doğal bir hakkı olsa da, belirli hukuki engeller bu talebin reddedilmesine veya ertelenmesine yol açabilir:

• Rızai Paylaşma ve Taksim Sözleşmeleri: Paydaşlar veya mirasçılar arasında malın nasıl bölüşüleceğine dair önceden yapılmış geçerli bir yazılı sözleşme varsa dava açılamaz.
• Sözleşmeli Paylaşma Yasakları: Ortakların kendi aralarında kararlaştırdıkları ve tapuya şerh düşebilecekleri “paylaşmama” taahhüdü, en fazla 10 yıl süreyle dava açılmasını engeller.
• Yasalarla Getirilen Kısıtlamalar: Özellikle 5403 sayılı Kanun kapsamında, asgari büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin bölünmesi kanunen yasaktır. Ayrıca kamu hizmetine ayrılmış taşınmazlarda da ortaklık giderilemez.
• Dürüstlük Kuralı ve Uygunsuz Zaman: Paylaşma talebi, diğer paydaşları zor durumda bırakacak “uygunsuz bir zamanda” (örneğin hasat dönemi veya geçici ekonomik kriz anları) yapılırsa dürüstlük kuralına aykırı bulunarak reddedilebilir.
• İpotek ve Mülkiyet Engelleri: Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kuruluysa veya ipotek alacaklısının haklarını telafi edilemez şekilde zedeleyecek bir durum varsa, satış yoluyla paylaşım talebi sınırlandırılabilir.

Ortaklığın Giderilme Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda el birliği veya paylı mülkiyete konu mal varlıklarında şahsi mülkiyete dönülür. Ortaklığın giderilmesinde açılan davada taşınır veya taşınmazların bölünmesinin iki yolu vardır:

• Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi,
• Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim, ortaklığa konu mal varlığının satışa çıkarılmadan paydaşlar arasında dağıtılmasıdır. İzale-i şuyu davasında aynen taksim şartları şu şekildedir:

• Ortaklardan birinin paylaştırılma talep etmesi,
• Paylaştırmaya konu malın bölünmeye müsait olması,
• Mal varlığı bölünmesi halinde aşırı değer kaybetmeyecek olması gerekir.

Örneğin, 3 mirasçının açtığı davada 3 adet taşınmaz mevcut ise taşınmazlar malikler arasında bölüştürülür. TMK m.699/2 uyarınca paylaştırma sonucunda mal varlıkların değerinde farklılık söz konusuysa denkleştirme yapılır.

Taşınmazlardan daha değeri düşük olanı almış olan kişiye belirli bir bedel ödenmesine karar verilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

TMK m.699/3 hükmü şu şekilde düzenlenmiştir; “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur”.

Bu hükme göre; mal varlıkların bölünme ihtimali yoksa veya bölündüğünde değeri aşırı derecede düşecekse, açık arttırmayla satış yoluyla ortaklık giderilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?

Açık arttırma yoluyla satış yapılmasının iki yolu mevcuttur:

• Üçüncü Kişilere Satış: Davanın kesinleşmesiyle birlikte dosya Sulh Satış Memurluğuna dosya gönderilir. Burada kıymet takdiri yapılarak mal varlığı ihale yoluyla satışa çıkarılır.
• Hissedarlar Arasında Satış: Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında satış, TMK .699/3 uyarınca tüm paydaşların rızası olmasına bağlıdır. Paydaşlardan biri üçüncü kişilere açık olmasını talep etmesi halinde hissedarlar arasında satış mümkün değildir.

Mahkeme tarafından satış yolunun belirlenmesi sonrası süreç şu şekilde işlemektedir.

• Dosyanın Satış Memurluğuna Gönderilmesi: Mahkeme tarafından verilen satış kararı kesinleştiğinde,  dosya satış birimine Sulh HukukSatış Memurluğu gönderilir.
• Kıymet Takdiri Tespiti: Satışla görevlendirilen memur tarafından bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın piyasa değerini belirlenir. Hazırlanan değerleme raporu tüm hak sahiplerine tebliğ edilir.
• Kıymet Takdirine İtiraz: Paydaşlar, kendilerine tebliğ edilen kıymet takdiri raporuna karşı 7 gün içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazda bulunma hakkı vardır. İtiraz haklı görülürse yeni bir rapor alınır.
• İlan ve Şartname Hazırlığı: Satışın esaslarını belirleyen bir şartname oluşturulur. İhale duyurusu, UYAP e-Satış Portalı başta olmak üzere ilgili mecralarda ilan edilerek geniş kitlelere ulaştırılır.
• Elektronik Ortamda Açık Artırma: İhale süreci tamamen dijital ortamda, UYAP üzerinden yürütülür. Açık artırma, belirlenen muhammen bedelin %50 + masraflar üzerinden başlatılır ve en yüksek teklifi veren alıcı ihaleyi kazanır.
• Ödeme ve İhale Sonuçlanması: İhaleyi kazanan tarafa, teklif ettiği tutarı yatırması için kanuni süre tanınır. Bu aşamada ihale bedelinin süresinde ödenmesi şarttır.
• Tapu Tescili ve Payların Dağıtımı: Satış kesinleşip tapu devri yapıldıktan sonra, elde edilen tutardan yargılama ve satış giderleri düşülür. Kalan net bedel, paydaşların mülkiyet oranlarına göre hesaplanarak banka hesaplarına aktarılır.

İzale İ Şuyu Satış Sonrası Para Paylaşımı Nasıl Yapılır?

İzale-i şuyu satış sonrası para paylaşımı şu şekilde yapılmaktadır:

• Masrafların Karşılanması: Ortaklığın giderilmesi davası açan taraf tarafından satış masrafları karşılanmaktadır. Satılan malın içinden ilk olarak davacının yapmış olduğu masraflar ödenir.
• Paydaşlar Arasında Paylaştırılması: Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra, pay oranına göre malikler arasında paylaştırılır.

İzale-i Şuyu Davasının Tarafları Kimlerdir?

İzaleye-i şuyu davasında bir taşınmaz veya taşınır mal varlığında tüm maliklerin taraf olarak yer alması zorunludur. Mirasçılığa konu malların paylaşılması istenildiğinde tüm mirasçıların taraf olması gerekmektedir.

Herhangi bir paydaşın davaya dahil edilmemesi halinde yargılama yapılması mümkün değildir.

• Davacı Taraf: Mal varlığın sahibi paydaşlardan bir veya bir kaçı tarafından açılması mümkündür.
• Davalı Taraf: Dava konusu taşınmaz veya taşınır mal varlığın davacı dışındaki diğer malikleridir. Tüm maliklerin davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Kişi adları veya adres bilgileri bilinmiyorsa mahkemeden araştırılması (örneğin tapu kayıtlarının celbi) talep edilmesi mümkündür.

Ortaklığın Giderilme Davasının Masrafları

Bu davalarda temel kural, başlangıçta davayı açan tarafın ödemeleri yapması, ancak davanın sonunda tüm masrafların paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılmasıdır.

• Maktu Başvuru Harcı: 2026 yılı tarifesine göre yaklaşık 615,40 TL tutarında sabit bir harç alınır.
• Gider Avansı: Tebligat gönderimi, bilirkişi incelemesi ve keşif işlemleri için ödenir. Taraf sayısının çokluğuna göre değişmekle birlikte, genellikle 2.000 TL ve üzerinden başlayan bir tutar belirlenir.
• Nispi Karar ve İlam Harcı: Taşınmazın satışından elde edilen bedel üzerinden binde 68,31 oranında hesaplanır. Bu miktar doğrudan satış bedelinden mahsup edilir.
• Vekalet Ücreti: Eğer taraflar kendilerini bir avukatla temsil ettiriyorsa, mahkeme tarafından maktu (sabit) bir vekalet ücretine hükmedilir. Bu ücret de yine tüm paydaşlara hisseleri nispetinde yansıtılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: İzale-i şuyu davasına bakmala yükümlü olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili Mahkeme: Ortaklığın giderilmesi istenen bir taşınmaz olması halinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde davanın açılması gerekir. Taşınmaz harici, örneğin bir araç, olması halinde davalı tarafların herhangi birinin yerleşim yerinde davanın açılması mümkündür.

Bir taşınmaz olmaması ve mirasa konu mal varlıkların bölüştürülmesi isteniyorsa, mirasçının son yerleşim yeri mahkemesinde dava açılması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.37 hükmüne eklenen hükümle birlikte 01.09.2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk başvuru formunda, dava dilekçesinde olduğu gibi, tüm tarafların yer alması zorunludur.

Alacaklının Ortaklığın Giderilmesi Davası Açması

İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.121 uyarınca alacaklı, borçlunun paylı mülkiyetinde olmayan, miras gibi henüz intikal ettirilmemiş yerlerini satışa götürmesi mümkündür.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, borçlunun taşınmazında paylı mülkiyet söz konusuysa, ilgili payın satışına gidilir.

Ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına gerek yoktur. Miras gibi el birliği mülkiyete söz konusu mal varlığı olması halinde alacaklı tarafından izale-i şuyu davası açılması gerekmektedir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyete tabi mal varlıklarında ortak mülkiyeti sona erdirmek için açılmaktadır. Mülkiyete konu tüm tarafların davada yer alması dava şartıdır.

Bununla birlikte dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

İzale-i şuyu davası sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır. Dava konusu bir taşınmaz olması halinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde dava açılması gerekmektedir.

Sık Sorulan Sorular