İrtifak Hakkı Nedir? (İrtifak Hakkı Çeşitleri)

İrtifak hakkı, hak sahibine bir eşya üzerinde; kullanma ve yararlanma yetkilerini kısmen veya tanınan haktır. Bir eşya üzerinde sağlanan en geniş yetki mülkiyet hakkı olup, mülkiyet hakkında yer alan tasarruf etme yetkisi dışındaki haklar irtifa hakkının konusunu oluşturur.

İrtifak hakkı, Türk Medeni Kanunu ( TMK) m.779-838 maddeleri arasında düzenlenmiş, bir ayni haktır. İrtifak hakkı malike, hak sahibi olunan eşyayı satma, bağışlama gibi tasarruf etme yetkisi harici yetkilerinin bir üçüncü kişinin kullanmasına katlanma yükümlülüğü getirir.

Bu içeriğimizde irtifak haklarının niteliği, çeşitleri, devir özellikleri ile kat irtifakı konulara değinilecektir.

İrtifak Hakkı Ne Demek?

İrtifak hakkı, bir eşya kullanma veya yararlanma hakkının olduğunu ifade etmektedir. Daha iyi anlaşılması için malik haklarına detaylı bakmak gerekir. Bir taşınır veya taşınmaz mal varlığı olması fark etmeksizin bir eşya üzerinde üç adet hak vardır:

• Tasarruf etme: Bir eşyayı satma veya bağışlamayı içerir.
• Kullanma hakkı: Bir taşınmazı konut olarak kullanmak veya bir markanın alan adı olarak alınması,
• Yararlanma hakkı: Tarladan hasat toplama, bir taşınmazdan kira geliri etme gibi eylemlerdir.

Bir eşya üzerinde en geniş hak sahipliği malik olmaktır. Bir eşyanın sahibi tasarruf etme, kullanma ve yararlanma hakkına sahiptir. İrtifak hakkı, malikin kullanma ve yararlanma hakkını kısmen veya tamamen devralmayı ifade etmektedir.

Örneğin bir taşınmaz üzerindeki irtifak hakkı; taşınmazı konut olarak kullanmayı veya kiraya verip kira geliri elde etmeyi içermesi mümkündür.

İrtifak Hakkı Çeşitleri Nelerdir?

İrtifak hakları hak sahibin belirlenmesi, yetkinin kullanış biçimi gibi birçok ayrıma tutulmuştur. TMK m.779-838 arasında irtifak hakları şu şekilde başlıklandırılmıştır:

• Taşınmaz İrtifak Hakkı (TMK md. 779 vd.)          
• Şahsi İrtifak Hakları

İntifa Hakkı (TMK md. 794 vd.)    

Oturma Hakkı (TMK md. 823 vd.)       

Üst Hakkı (TMK md. 826 vd.)        

Kaynak Hakkı (TMK md. 837 vd.)    

• Diğer İrtifak Hakları (TMK md. 838)

Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı (Eşyaya Bağlı İrtifak)

Bir taşınmazın (yüklü) başka bir taşınmaz (yararlanan) lehine yükümlülük altına girmesidir.

Hak sahibi, yararlanan taşınmazın malikidir ve hak, taşınmazın mülkiyetine bağlıdır; malik değişse de hak devam eder. Geçit ve kaynak hakkı örnekleridir. Kurulması için tapuya tescil şarttır ve her iki taşınmazın sayfasına işlenir.

Şahsi İrtifak Hakları (Kişisel İrtifak)

Belirli bir kişi veya topluluk lehine kurulur, taşınmaz mülkiyetine bağlı değildir.

Kural olarak devredilemez ve mirasla geçmez, hak sahibinin ölümü/tüzel kişiliğin sona ermesiyle biter. * Düzenli Şahsi İrtifaklar: * İntifa Hakkı: Mal üzerinde tam yararlanma (zilyetlik, yönetim, kullanma, semerelerden faydalanma) yetkisi verir.

Gerçek kişilerde ömür boyu, tüzel kişilerde en fazla 100 yıl sürebilir. Hakkın kendisi devredilemez ama kullanımı devredilebilir. * Sükna Hakkı (Oturma Hakkı): Binanın tamamı veya bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisidir. Kesinlikle devredilemez, mirasla geçmez, kiraya verilemez. * Düzensiz Şahsi İrtifaklar (TMK 838): İntifa ve oturma dışındaki kişisel irtifaklardır (örneğin, spor alanı, özel geçit). Kural olarak devredilemez, mirasla geçmez.

Karma (Düzensiz) İrtifak Hakları

Hem şahsi hem eşyaya bağlı özellikler gösterebilir, bazıları devredilebilir ve mirasla geçebilir. * Üst Hakkı (İnşaat Hakkı): Başkasının arazisinde yapı yapma veya mevcut yapıyı koruma yetkisidir. Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir, mirasla geçer.

Bağımsız ve sürekli (en az 30 yıl) ise ayrı taşınmaz olarak kaydedilebilir. En fazla 100 yıl sürer. * Kaynak Hakkı: Başkasının arazisindeki sudan yararlanma hakkıdır. Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir, mirasla geçer. * Geçit Hakkı: Başkasının arazisinden geçme hakkıdır. Anlaşmayla veya zorunlu hallerde mahkeme kararıyla (TMK 747) kurulur. Taşınmaz lehine ise onunla devredilir. * Mecra Hakkı: Hatların (su, gaz, elektrik) başkasının arazisinden geçirilmesi hakkıdır. Tapuya tescille veya görünürse noter sözleşmesiyle kurulabilir.

Yararlanma Yetkisi Açısından Ayrım

• Olumlu (Müspet) İrtifaklar: Yüklü taşınmazı aktif kullanma (geçme, su alma) yetkisi verir. Malik katlanmak zorundadır.
• Olumsuz (Menfi) İrtifaklar: Malike bazı yetkileri kullanmaktan kaçınma yükümlülüğü getirir (inşaat yapmama, manzara kapatmama).

Bu sınıflandırmalar, hakkın devri, süresi, mirasla geçişi ve malikin haklarını nasıl etkilediğini belirler.

İrtifak Hakkı Devredilebilir Mi?

Devredilebilirlik ve mirasla geçiş, irtifak hakkının türüne bağlıdır.

• Genel Kural (TMK 838): İntifa ve oturma dışındaki kişisel irtifaklar, aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez ve mirasla geçmez.
• Şahsi İrtifaklar (İntifa, Sükna): Kural olarak devredilemez. Oturma hakkı kesinlikle devredilemez. İntifa hakkının kendisi devredilemez ama kullanımı devredilebilir.
• Taşınmaz Lehine İrtifaklar: Yararlanan taşınmazın ayrılmaz parçasıdır, taşınmazla birlikte devredilir ve mirasla geçer.
• Karma (Düzensiz) İrtifaklar (Üst, Kaynak, Mecra vb.): Genellikle devredilebilir ve mirasla geçer, ancak aksi kararlaştırılabilir. Üst ve Kaynak hakkı için devir ve mirasla geçiş kuraldır. Geçit hakkı taşınmaz lehine ise onunla devredilir.

Taraflar, özellikle karma hakların devredilebilirliği konusunda sözleşme ile farklı düzenlemeler yapabilirler. Devredilebilirlik kuralı genellikle miras yoluyla geçiş için de geçerlidir.

İrtifak Hakkı Süresi Ne Kadar?

İrtifak hakları süreli veya süresiz olabilir, ancak tapuya tescilde genellikle süre veya yasal sınırlar vardır. Tapuya tescil için azami süre 100 yıl olarak belirtilir.

• Şahsi İrtifaklar: Gerçek kişiler için ömür boyu, tüzel kişiler için en fazla 100 yıldır.
• Taşınmaz Lehine İrtifaklar: İhtiyaç sürdükçe devam edebilir, süreli veya süresiz olabilir (tescilde 100 yıl sınırı olabilir).
• Karma İrtifaklar: Üst hakkı 30-100 yıl arasıdır. Diğerleri anlaşmaya bağlıdır.
• Hazine Arazileri: Genellikle mevzuatla belirlenen sabit sürelerle (20, 30, 49 yıl gibi) sınırlıdır. Orman arazilerinde en fazla 29 yıldır.

Süreli haklar süre bitiminde sona erer. Ayrıca terkin, taşınmazın yok olması, kamulaştırma veya haktan beklenen faydanın kalmaması gibi nedenlerle de sona erebilir.

İrtifak Hakkı Olan Taşınmazın Satışı Mümkün Mü?

Evet, üzerinde irtifak hakkı bulunan bir taşınmaz satılabilir. İrtifak hakkı mülkiyeti kısıtlasa da tasarruf yetkisini (satışı) engellemez.

Eğer irtifak hakkı tapuya tescil edilmişse (şerh verilmişse), ayni nitelik kazanır ve herkesi bağlar. Bu durumda, taşınmaz satılsa bile tescilli irtifak hakkı devam eder ve yeni maliki de bağlar. Yeni malik, taşınmazı irtifak yüküyle devralır. Tescil edilmemiş haklar ise kural olarak yeni iyiniyetli malike karşı ileri sürülemez. Tapuya tescil, hakkı güvence altına alır ve hukuki güvenlik sağlar.

Hayvancılık Amaçlı İrtifak Hakkı Nedir?

Hayvancılık faaliyetleri için gerekli geçit, su alma, otlatma veya tesis kurma gibi hakları sağlayan irtifak türüdür. Amacı, hayvancılık işletmelerinin arazi veya kaynak kullanımını güvence altına almaktır.

• Özel Mülkiyet: Komşu araziler arasında geçit veya kaynak hakkı gibi genel kurallara göre kurulabilir.
• Hazine Arazileri: Devlet, organize hayvancılık projeleri için yatırımcılara ihale yoluyla, belirli süreler (örn. 30 yıl) ve bedeller karşılığında irtifak hakkı veya kullanma izni verebilir.
• Mera Alanları: Mera Kanunu ile korunan bu alanlar amacı dışında kullanılamaz, özel mülkiyete geçirilemez. Ancak otlatma amacıyla kiralanabilir veya çok sıkı şartlarla ve kamu yararı için tahsis amacı değiştirilebilir. Meralarda doğrudan irtifak hakkı tesisi yerine kiralama veya vasıf değişikliği esastır.

Kamu arazilerindeki haklar özel idari usullere tabidir.

Kat İrtifakı Ne Demek?

Kat irtifakı, KMK ile düzenlenen, inşaat halindeki veya henüz başlanmamış bir yapıdaki gelecekteki bağımsız bölümler için arsa üzerinde kurulan, arsa payına bağlı özel bir irtifak hakkıdır.

Temel amacı, inşaat tamamlanmadan önce bağımsız bölümlerin hukuki durumunu belirlemek, satışını/devrini sağlamak (“topraktan satış” ) ve hak sahipliğini güvence altına almaktır.

Kurulum şartları şunlardır: Yapı tamamlanmamış olmalı [7, 33-36, 40, 42, 43], bağımsız bölümler kat mülkiyetine elverişli olmalı [7, 33-36, 42], tapuda resmi senetle tescil edilmeli [2, 7, 33-38, 40], onaylı proje ve yönetim planı sunulmalı [33-36, 40, 42, 46, 47], tüm arsa payları bağımsız bölümlere özgülenmeli ve tüm maliklerin istemi olmalıdır.

Kat irtifakı, sahibine inşaatın tamamlanmasını ve kat mülkiyetine geçilmesini isteme hakkı verir. Arsa payı ile devredilebilir, mirasla geçer, rehin edilebilir. Tapuda taşınmaz cinsi “Arsa” olarak görünür. İnşaat sürecinde hukuki bir köprü işlevi görse de kat mülkiyetine göre daha risklidir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakı, yapı tamamlanıp Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alındığında kat mülkiyetine dönüştürülür. İskan, yapının projeye uygun ve kullanılabilir olduğunu belgeler.

Çevirme işlemi:

1. Talep Üzerine: Kat irtifakı sahiplerinden birinin tapuya başvurusuyla.
2. Re’sen (Kendiliğinden): Yetkili idarenin iskan belgesini elektronik ortamda Kadastro ve Tapu Müdürlüklerine göndermesiyle, tapu müdürlüğü başka belge aramadan işlemi yapar.

Re’sen çevirmede maliklerden ek belge istenmez. İşlem, mevcut kat irtifakı belgeleri ve yeni gelen iskan belgesine göre yapılır. Tapu kaydında taşınmazın cinsi “Arsa”dan “Bina”ya çevrilir, kat irtifakı terkin edilir ve her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti tescil edilir. Re’sen çevirme, tamamlanmış binaların hukuki statüsünü hızla netleştirmeyi amaçlar.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

İki kavram arasındaki temel farklar şunlardır:

• Binanın Durumu: Kat irtifakı inşaat halinde/başlanmamış yapı içindir [7, 33-36, 40, 42, 43, 49]; kat mülkiyeti tamamlanmış ve iskanlı yapı içindir.
• Tapu Niteliği: Kat irtifakında tapu cinsi **”Arsa”**dır ; kat mülkiyetinde “Bina” / “Mesken” / “Dükkan” vb.’dir.
• İskan Belgesi: Kat irtifakında iskan yoktur/gerekmez ; kat mülkiyeti için iskan zorunludur. Bu en net farktır.
• Hukuki Haklar: Kat irtifakı gelecekteki bölüm üzerinde arsa payına bağlı hak verir ; kat mülkiyeti mevcut bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı sağlar.
• Kredi Kullanımı: Kat irtifakına kredi daha zor/riskli ; kat mülkiyetine daha kolay/az risklidir.
• Riskler: Kat irtifakı inşaatın bitmemesi/iskan alınamaması riski taşır ; kat mülkiyeti bu risklerin aşıldığını gösterir.
• Yıkım Halinde Haklar: Kat irtifakında haklar arsa payına göre ; kat mülkiyetinde genellikle bağımsız bölüme göre belirlenir.

Benzerlikler: Her ikisi de tapuya tescil edilir, arsa payı gösterilir, ortaklığın giderilmesi istenemez ve genellikle şufa hakkı işlemez.

Karşılaştırma Tablosu: