İpotek Nedir?

İpotek, bir alacağı teminat altına almak için bir taşınmaz üzerine kurulan rehin türüdür. Özellikle taşınmaz alım satım işlemlerinde veya yüksek hacimli sözleşmelerde başvurulan yöntemdir. 

Taşınmaz rehini, sadece para borçları için konulmamaktadır. Verme, yapma veya yapmama borçları için de ipotek verilmesi mümkündür. Örneğin, müteahhittin inşaatı yapma borcuna karşılık, müteahhitte ait taşınmaz üzerine ipotek tesis edilmesi mümkündür. 

Taşınmaz rehini, borçlunun borcunu ödemediği takdirde, taşınmazı paraya çevirme hakkı vermektedir. 

İpotek birçok farklı ayrıma tabi tutulabilmektedir. En önemli ipotek ayrımı anapara ve üst sınır ipoteğidir. Kurulan taşın rehin türüne göre, açılacak icra takip türü değişmektedir. 

Bu içeriğimizde ipoteğin çeşitleri, nasıl kurulacağı, borcun yerine getirilmemesi halinde başvurulacak hukuki yollara dair ayrıntılı bilgi verilecektir. Konu hakkında gayrimenkul avukatından destek almak için bizlere ulaşabilirsiniz. 

İpoteğin Hukuki Niteliği

İpotek mutlak ve feri nitelikteki bir haktır. Mutlak olması, herkese karşı ileri sürülebilmesini ifade etmektedir. Yani, taşınmaz rehini olan bir taşınmazı, borçlu birine devretmiş olsa dahi, söz konusu taşınmaz üzerinde rehin devam eder. Feri nitelik ise, rehinin konulma sebebiyle bağlı olmasını ifade eder. İpoteğin kurulma sebebi borç ortadan kalktığında, taşınmaz üzerindeki rehin de sona ermektedir. 

İpotek Çeşitleri Nelerdir

İpotek, birçok ayrıma tabi tutulması mümkündür: 

• Alacak türüne göre anapara ve üst sınır,
• Kaynağına göre sözleşmeden doğan ve kanundan doğan,
• Tescile tabi olan ve olmayan,
• Mülkiyet duruma göre borçlu veya üçüncü kişi tarafından verilen ipotek şeklinde ayrımlar mevcuttur. 

Bu ayrımlardan en önemli ayrım anapara veya üst sınır şeklinde kurulanlardır. 

Anapara İpoteği 

Uygulamada karz veya kesin ipotek olarak da ifade edilmektedir. Alacak miktarının kesin olduğu durumlarda kurulan rehin türüdür. Taşınmaz rehini miktar borç miktarı ile sınırlıdır. TMK m. 875 uyarınca, anaparaya birlikte;

• Takip giderleri,
• Gecikme faizi,
• Takip tarihine kadar işleyecek 3 yıllık faiz,
• Takip tarihinden sonra alacağın tahsiline kadar geçen süre için işleyen faiz talep edilebilir. 

Üst Sınır İpoteği

TMk m.751 şu şekilde düzenlenmiştir; “(…)alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.”

Taraflar arasında borç miktarı belirli değilse, ileride doğabilecek alacakları da kapsayacak bir üst sınır ipoteği belirlenmesi mümkündür. Özellikle banka kredilerinde bu rehin türü seçilmektedir. 

Üst sınır ipoteğinde azami bir rehin bedeli belirlenmekte olup, en fazla söz konusu rakam talep edilebilmektedir. Anapara ipoteğinde olduğu gibi, faiz veya giderler talep edilememektedir. 

Kanundan Doğan İpotek Hakları

Kanundan doğan ipotek hakları, tarafların iradesi dışında, doğrudan kanun hükmü gereği belirli durumlarda taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kurulmasını öngörür. Bunlar, genellikle belirli alacaklı gruplarını koruma amacı taşır.

• Yapı Alacaklısı İpoteği (İnşaatçı İpoteği): Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesi uyarınca, bir taşınmaz üzerinde malzeme ve işçilikle değer artıran yapı alacaklıları (müteahhit, taşeron, usta vb.), alacaklarının güvencesi olarak, inşaat devam ederken veya tamamlandıktan sonra taşınmaz üzerinde kanuni ipotek tescilini talep edebilirler. Bu ipotek, alacaklının alacağını inşa edilen yapı veya yapılan iş karşılığında teminat altına alır. Yapı alacaklısı ipoteğinin tescili için belirli sürelere riayet edilmesi gerekmektedir.
• Satıcı İpoteği: Taşınmaz satışından doğan ve tapuya tescil edilmeyen bir bedel alacağı için alıcının taşınmazı üzerinde kurulan ipotek.
• Mirasçıların İpoteği: Mirasın paylaştırılmasından doğan alacakları güvence altına almak için mirasçılar arasında kurulabilen ipotek.
• Kamulaştırma Bedeli İpoteği: Kamulaştırılan taşınmazın bedelinin ödenmemesi halinde idare aleyhine kurulabilen ipotek.

İpoteğe Hâkim Olan İlke ve Esaslar

Her türlü taşınmaz rehini için bazı belirli kural ve esaslar mevcuttur. Hukuki uyuşmazlıkların temeli bu ilke ve esaslara uyulmamasından kaynaklanmaktadır.

İpoteğin Alacağa Bağlılığı İlkesi

Taşınmaz rehinin garanti ettiği alacakla bağlı olmasını ifade etmektedir. İpoteğin verilmeme sebebi borç ödendiği takdirde, ipotek de sona ermektedir. Borçtan bağımsız olarak ipoteğin geçerlilik kazanması mümkün değildir. 

İpotekte Belirlilik İlkesi

Belirlilik ilkesi, taşınmaz üzerinde kurulacak rehinin hem alacak hem de taşınmaz bilgileri açısından belirli olmasını ifade etmektedir:

Rehin Konusunun Belirliliği

Hangi taşınmaz üzerinde kurulacağın belirli olmasıdır. Belirli olmayan bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulması mümkün değildir. Birden fazla taşınmaz üzerinde rehin kurulması mümkündür. Hangi taşınmaz için ne kadar alacağın garanti edileceği belirtilmesi gerekmektedir. Belirtilmediği takdirde tapu müdürlüğünce, taşınmazın değerine oranla belirlemektedir. 

Taşınmazla birlikte TMK m.862 uyarınca, bütünleyici parçaları ve eklentileri de rehin altına alınır. 

Rehin Alacağının Belirliliği

Genel kural rehin alacaklarında alacak miktarının belirli olmasıdır. İpoteklerde alacak miktarının belirli olup olmamasına göre anapara veya üst sınır ipoteği kurulması mümkündür. Anapara ipoteği; alacak miktarı kesin olduğu halde kurulu ve takip masrafları ile faiz talep edilebilmesi mümkündür. Üst sınır ipoteğinde ise; alacak miktarı kesin değildir, azami miktar belirlenir ve bu miktarın talep edilebilmesi mümkündür.

Lex Commissoria Yasağı

Bu yasak, ipotekli taşınmazın lehine teminat verilen kişiye devrini yasaklamaktadır. Taşınmazın rehin verene verileceğine yönelik yapılan anlaşmalar geçersizdir. Rehinli taşınmaz paraya çevrilmesi yoluyla alacağın karşılanması mümkündür. Alacaktan artan kısım taşınmaz sahibine geri ödenir. Eğer alacak karşılanamadığı takdirde rehin açığı belgesiyle ek takip yapılır. 

İpotekte İyi Niyetin Korunması

İpotek işlemlerinde, TMK m.1023’te yer alan “Tapu Siciline güven ilkesi” uyarınca  iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları korunur. Buna göre, tapu sicilindeki bir tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan kişinin bu hakkı korunur.

 Ancak, taşınmaz rehini asıl alacağa bağlı bir haktır. Asıl alacak geçersizce yolsuz tescil söz konusudur. Bu durumda tapu sicilindeki bir kaydın yolsuz olduğuna dair dava açılması mümkündür.  

Sabit Dereceler Sistemi

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulması halinde, ipotekler arasındaki sırayı belirlemek için “sabit dereceler sistemi”ni benimsemiştir. TMK m.870-875). Bu sisteme göre:

• Bir taşınmaz üzerinde ipotekler belirli derecelerde (örn: 1. derece, 2. derece, 3. derece) tescil edilir.
• Her derece, belirli bir alacak miktarını güvence altına alır.
• Borçlunun borcunu ödeyememesi ve taşınmazın paraya çevrilmesi halinde, alacaklılar tescil edildikleri derece sırasına göre alacaklarını tahsil ederler. Öncelik, daha üst derecede yer alan ipotek sahibinindir.
• Bir derecenin boşalması halinde (örneğin, 1. derece ipoteğin ödenmesiyle), bu derece kendiliğinden bir alt derecedeki ipotek sahibine geçmez. Boşalan derece, “boş derece” olarak kalır ve yeni bir ipotek tescil edilmedikçe kullanılmaz. Ancak, boş dereceye ileriki tarihlerde yeni bir alacaklı ipotek tesis ettirebilir. “Boş dereceye ilerleme” anlaşması ile bir alt derecedeki alacaklı, boşalan üst dereceye geçebilir.

İpoteğin Kuruluşu

Tescil ve Resmi Şekil Şartı

TMK m.853;” Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.” Şeklinde düzenlenmiş olup, sadece tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerine kurulabilmektedir. 

TMK m.856 uyarınca, ipotek ancak tapuya tescil halinde geçerlidir. 

İpotek sözleşmesi resmi şekile tabidir. Tapu müdürlüğü tarafından düzenlenen sözleşme yoluyla kurulması mümkündür. 

İpoteğin Dava Yolu ile Kurulması

Taraflar arasındaki borç ve alacak ilişkisinin temini için ipotek sözleşmesi yapılması mümkündür. Taşınmaz sahibi, taraflar arasında akdedilen sözleşmeye rağmen ipoteği tapu müdürlüğünde tescil ettirmekten imtina etmesi mümkündür. Bu durumda alacaklı, tescile zorlama davasıyla ipotek tescil ettirmesi mümkündür. 

İpotekli Taşınmazın Değerinin Korunmasına Yönelik İmkânlar

TMK m.865 vd. hükümlerinde, ipotek sahibinin taşınmazın değerini düşüren davranışlara önleme ve taşınmazı korumaya yönelik önleme hakkı tanımıştır. Alacaklının söz konusu hakları:

• Mahkemeden yetki alarak değer düşüren davranışları engelleme,
• Aciliyetle durumlarda gerekli önlemleri alma ve masrafları talep etme,
• Taşınmazın değeri düştüğünde güvence bedeli isteme,
• Taşınmaza zarar gelmesi halinde, sigorta bedelinden alacağını isteme,
• İyileştirme ve onarım talep etme

İpoteğin Paraya Çevrilmesi

Alacağı rehinle teminat altına alınmış olan alacaklı, alacağı zamanında ödenmemesi halinde rehinin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatması mümkündür. Taşınmaz rehinin türüne göre iki adet takip yolu vardır:

• İlamsız Takip: İpotek üst sınır ipoteği olarak kurulmuş ise, ilamsız takip yoluyla rehinin paraya çevrilmesi takip yolunun seçilmesi gerekmektedir. 
• İlamlı Takip: Anapara ipoteği şeklinde kurulan bir sözleşme olması halinde, ilamlı takip rehinin paraya çevrilmesi takip başlatılmaktadır. 

İpotek ile Güvence Altına Alınan Alacak İçin Zamanaşımı

TMK m.864 hükmü; “Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez.” Şeklinde düzenlenmiştir. Bu kapsamda, taşınmaz rehini ile garanti alınan alacaklar için bir zamanaşımı süresi yoktur. 

İpoteğin Sona Ermesi

Taşınmaz rehini asıl alacağa bağlı bir haktır. Bu sebeple asıl alacak sona ermesi halinde, ipotek alacağı da sona ermektedir. Taraflar arasında hak ve alacağın sona ermesi veya icra takip yoluyla taşınmazın satılması halinde ipotek sona ermektedir. 

Diğer Taşınmaz Rehin İmkanları

TMK m.850 uyarınca taşınmaz rehini;

• İpotek,
• İpotekli borç senedi veya 
• İrat senedi şeklinde kurulabilir.

İpotekle alakalı yukarıda detaylı açıklama yapılmıştır. 

İpotekli Borç Senedi Nedir?

İpotekli borç Senedi, taşınmaz üzerinde kurulmuş bir ipotek hakkına dayanan ve kıymetli evrak niteliği taşıyan bir borç senedidir (TMK m.898-902). Bu senet, bir taşınmaz malikinin belirli bir alacak için kendi taşınmazını ipotek etmesiyle çıkarılır.

İrat Senedi Nedir?

İrat senedi, bir taşınmaz üzerinde, taşınmazın gelirlerini (iratını) belirli bir kişiye veya hamiline ödemeyi taahhüt eden ve kıymetli evrak niteliği taşıyan bir borç senedidir. (TMK m.903-906). İrat senedinde, ipotekli borç senedinden farklı olarak, belirli bir anapara borcu değil, taşınmazdan düzenli olarak elde edilen gelirlerin belirli bir kısmının ödenmesi taahhüt edilir.

Sonuç

İpotek, alacağın garanti edilmesi amacıyla kurulmaktadır. Taşınmaz üzerinde kurulan rehin türlerinden biridir. Tapu müdürlüğünce düzenlenmesi ve tapuya tescil edilmesi zorunludur.

Asıl alacağa bağlı olan bu hak, alacak sona erdiğinde kendiliğinden sona ermektedir. 

İpoteğin anapara veya üst sınır olarak kurulması mümkündür. Anapara olarak kurulması için alacağın belirli olması gerekmektedir. Üst sınırda ise, alacak belli değildir ve alacak miktarı için azami bir miktar belirlenmektedir. Anapara olarak düzenlenenler için ilamlı takip; üst sınır olarak düzenlenen için ise, ilamsız takip başlatılmaktadır. 

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)